小产权房是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证是由乡镇政府颁发的，没有真正的产权；大产权是全产权，开发商出售时具有政府颁发的商品房预售许可证，业主购买后，具有合法房屋权证，并具有房屋土地使用证的房屋。

小产权房和大产权房的区别如下：

1、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权；大产权房的房产证由国家颁发。

2、个人想转让小产权房必须在购买满5年之后才能够买卖；大产权房可以自由转让，没有时间上的限制。

3、小产权房若要转让，必须补交土地出让金，否则不能上市交易；大产权房可以自由转让，不用补缴费用。