开年以来A股市场风格剧变， 作为与股债关联性较低的公募REITs持续走出独立行情，已上市公募REITs开年以来平均涨幅超过17%，部分公募REITs涨幅更是突破30%，可谓弱市中一道靓丽风景线。
随着公募REITs二级市场价格不断走高，近期部分公募REITs开始采取停牌并对外发布风险提示，提醒投资者关注潜在的溢价风险。
公募REITs开年平均涨幅接近18%
Wind数据显示，截至2月11日，已上市交易的11只公募REITs开年以来不到30个交易日的时间，平均涨幅达到17.76%，其中，富国首创水务REIT涨幅高达36.60%，红土盐田港REIT涨幅也突破30%，博时蛇口产园、建信中关村、华安张江光大在内的三只公募REITs涨幅亦超过20%。
对于公募REITs二级市场价格持续走强，建信基金指出，公募REITs作为一类全新的配置品种，兼具股债属性，债性体现为每年稳定的高比例分红、股性体现为场内价格的变动。另外，受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响，公募REITs年内二级市场价格出现普遍上涨，也是公募REITs股性特征的体现。
在新华基金REITs投资部总监袁中圆看来，公募REITs溢价归因于四方面因素：一是流动性溢价，REITs将不可流动性的基础资产的所有权和收益权转换成小额分散可交易的基金份额，流动性需要溢价支撑；二是内在价值的提升，包括物业资产价格、租金价格、收费收益和运营效率的提升等，均会带来资本本身价值的提升，价值提升也会体现在价格上；三是避险情绪推动，春节前后国内外市场表现欠佳，REITs也间接成为部分投资人回避风险的投资选择；四是产品供给不足和投机情绪，目前REITs的可流动份额不过100亿元，可供交易的盘面太小，容易受到投机资金的影响。
博时招商蛇口产业园REITs基金经理王翘楚认为，一方面，近期针对监管的政策不断利好，投资人对这个新型产品未来的发展也更有信心；另一方面，公募REITs无论是首批还是二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场也出现了供不应求的现象，另外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。
基金频频公告提示溢价风险
一些近期涨幅较高的公募REITs频频对外发布交易风险提示，提醒投资者注意潜在风险。
2月9日，富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金发布停复牌及交易风险提示的公告，公告中称，2022年2月8日，本基金在二级市场的收盘价为7.263元，相较于发行价3.700 元累计涨幅较高。本基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务 REIT 将自2022年2月9日开市起停牌，并于次日开市起复牌。
事实上，这已是富国首创水务今年以来第四次发布交易风险提示公告。无独有偶，自今年1月下旬以来，红土盐田港REIT也多次通过公告的方式提醒投资者注意溢价风险。
袁中圆直言，部分公募REITs产品确实溢价明显，二级市场价格已经严重背离资产本身的内在价值。即便考虑一系列外在的溢价因素，目前的二级价格也明显高估，风险正逐渐扩大。
建信基金表示，投资者在进行公募REITs投资分析时，可以把价格的波动归因于资产端和产品端两部分，并以资产端的价值为基础，合理评估产品端带来的价格变化。整体而言，一级和二级市场就统一资产的定价是密切关联的，估值定价相互锚定又相互修正，因此两个价格的长期走势应该逐步趋同。但受到产品端属性、情绪的影响，两个价格可能会出现偏离的现象，如果二级市场价格明显高于资产端价值，则回落概率较大，此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。
因此，建议投资者深入了解其价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。
“REITs 产品从长期来看一定会回归到其内在价值，如果二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，大家可以通过多只产品发布的风险提示公告中了解到部分REITs产品现金流分派率已显著下降，同时，投资人还应关注部分REITs发行时资产就有一定溢价，与目前的基金净值有一定偏差。建议可以在即将发布的REITs 年报中多了解资产实际运营情况和基金净值来综合判断目前得投资价值。”王翘楚也强调。
站在目前时点展望未来，袁中圆认为，后期影响国内REITs市场主要有两个因素：一是供给端是否有足够多的产品可以加快审批，扩大供应面；二是A股的股票和债券市场走势，如果继续出现较大的不确定性或者大幅下跌，不排除以及有资金出于避险目的涌向REITs标的。
建信基金称，目前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅较高，与资产端价值出现偏离。但投资者也无需过度担忧，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。
王翘楚也指出，REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的项目较少，流通份额也不大，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs市场的配置价值将更加凸显。
“首批项目上市以来，整体流动性较好，与债市和股市的相关性较低，但还是要呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，共同呵护REITs市场的成长，同时也提醒投资人随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”王翘楚表示。
