我感觉大家眼下对楼市（尤其是一二线城市）的判断，其实走在一个交汇口。有人想买，并焦虑着，再不上车怕是这辈子都上不了车了；有人想抛，并焦虑着，再不抛这次怕是真的要吃进调控的弊端了。

先说“愉见财经”观察到的买方心态。

就在昨天，我的小编还跟我说她要买房了。我的意见是，如果结婚生娃等刚需摆在面前，那就买，毕竟财富不是归宿本身，而是服务人生的；但要不是那么铁的刚需，就是带着可住可不住、主要希望等升值的目的，那现在并不是好时机（坐标上海），不妨观望。

这么说吧，如果去年到今年的那波涨幅反正已经错过了，都现在了，那就干脆等等了，先让这些资金去生息，然后看眼下这波政策能起到多大压制作用了。

但想入场的人心态不是这样的，他们想的是：

第一，过去20年单边升值的走势摆在那里，容易让人听到调控就跟听到“狼来了”一样，听多了也就不信了。

第二，焦虑。眼看一块宝石从50元涨到90元，此刻就会有人愿意以100购买；但如果眼看从150元跌到110元，此刻就算有100元的优惠价人们也未必肯购买。买房这事儿也一样，说白了，到最后买的都不是那个居所本身了，就是在买一种情绪，一种着急，一种预期了。

第三，她看得见“接盘侠”，就一线城市而言，永远有想流入的人口，永远有新一批想买房的人。

第四，她也懂经济，因此总觉得土地财政不彻底改变，房产税的推出雷声大雨点小，根本原因在于“与虎谋皮”。那么，她买房的脚步就不愿意停留。

抛开以上第四点核心问题不讲，从这一微观个体心态里，我感触最深的，是需求侧问题的根源，其实是改变公众的预期。这个预期不变，光封锁按揭贷款，人心还是不消停的，还是想着东借西借或是搞点消费贷来抵首付。

这种焦虑着的、吃定房价一定是越等越贵的心态（部分出于房产公司和中介的合谋渲染），才是微观层面推动房价非理性上涨的祸首。

换个角度想，一旦有什么核心事件真的引爆了公众预期的掉头，那该让人愁的，恐怕就不是想如何打压房价涨势，而是如何接住房价不大跌了。（这样的情况一定不会发生吗？未必。其实香港、温州、环京等地，都发生了这样的故事……）

再说卖方心态。

实话实说，我自己就是想抛的那个，当然部分是因为我从个人到家庭资产都已经超配房产，从资产配置来说很不合理；但更多的，是我觉得这次“狼来了”，怕是真有狼。或者至少有小狼崽，意味着接下去会进入一个大涨后的消停期，房价整体跑不赢资金成本。

一旦房价跑不赢资金成本，对非自住房产来说，其实拿着就等于亏着了。

全中国没几个地方，房子是租售比不倒挂的。所以只要房子不涨了，哪怕都没跌，持房收租模式就是一件特别傻的事情，感觉自己像在补贴房客。

上海一套1000万的房子，收收租一个月才1万多，房子、装修、电器还在折旧中，还还贷一个月就好几万了。退一步就算全款买房没贷款压力，这钱要是没套在房子里，就算放放低风险的银行理财，一个月都2万5以上了。

当然算这些小钱不是重点，真正的重点是，我觉得这次政策意图是坚挺的，包括6月份那个国有土地使用权出让收入划归税务部门的通知，某种程度上，就是在尝试动一些核心了。

有人问，那这次超预期全面降准，给市场注长期资金，是不是意味着对房地产打打又松手呢？首先我承认这个问题我也不可能有答案，我们都是走一步观察一步的，但我个人还是觉得，调整房地产意图没松——为啥不能反过来想，降准其实就是做好准备下半年经济偏弱，也不打算再用地产救市了，同时预期到银行压力会上行（包括打压地产会对银行产生额外一层的压力），知道银行后面各方面压力深重耗能量，所以提前给银行补块能量棒先吃着。

据“愉见财经”所知，那些2018年集中发了高成本债的高杠杆房企（有些是境外美元债），很多债券三年到期，现在都在苦苦求生，乃至死前挣扎。东墙几乎拆光，西墙还在排队到期就坍。

其实我并不是一味只知道帮着政策叫调控的书呆子，如果各位还记得，去年疫中疫后我连写4篇稿子都在看多、叫买入，其中包括透露一个真相“满屏学区房凉凉，但其实学区房都在涨”，还包括一篇很想推荐各位的实地买房方法论《压箱底的买房全攻略》。我是到了今年下半年，觉得有必要“多翻空”离场观望了。

不过说回到当前，我坦白让自己抛房最犹豫的地方，并不是房子本身的问题，而是，卖完房子后的钱，我要干些什么呢？

我想我会匀一些去资本市场，但多了我心态肯定是不稳的，资本市场现在这德性，其实对投资人并不够公平。我也打算移一些去配置黄金，但同样的，数量多了其实也很不安。真要把钱都去买安稳却低收益的银行理财吧，只要看到CPI上去，一定又会心有不甘。

我也是个大活人，不能做到事事理性。从自己的真实不安里，我其实得出了人们端路径依赖、一有钱就喜欢撸房的第二个结论，那就是我们别的投资渠道太匮乏了，对散户来说，不撸房还真不知道该撸啥了；有时也不是多看好房产，而是，反正也没啥去处，那就还是扔房产里吧。

我们就说供需理论吧。专家分析三胎打开需求，市场有增量买房或置换需求，是没错，但仔细想想这里头还是有BUG的呀。其一，其实从供给来说，并不是土地面积少了，而是居民住宅用地供给占比较低，地还有不少呢，其实可以考虑增加供给；其二，大家去看看郊区楼房的空置率、别墅区的空置率，或者是二三线城市里都不用太郊的小区，空置率都高得很，也就是炒房囤房的情况还是挺多的。所以房子，不是缺，而是不平衡。

如何让这些人把房子吐出来呢？除了房产税，还有啥办法？恐怕还是回到上文说的，一是改变市场预期，二是多一些投资渠道呗。

以上这些很不学术，都是从身边人和自己的心态着手的瞎掰呼，微观视角。下文荐读中欧国际工商学院教授、原人民银行调查统计司司长盛松成的学术分析，更全面客观地道出了：1，什么才是中国房价持续上涨的真正原因？2，如何解决高房价问题。

二十几年来的中国房地产，并不存在典型意义上的周期，而是始终在波动上升。今年以来，我国一线城市房价呈现加速上涨趋势。5月份全国70个大中城市中，环比上涨的城市有62个。其中，一线城市的涨幅更高，同比增速达到了6.0%，较上年末提高了2.1个百分点，为2017年三季度以来的最大值。

我国的高房价，有土地供给的原因，也有土地制度、政策的原因。2015年后，大城市土地成本占住房价格的比例平均已达40%。而长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，调控效果并不具有可持续性，一度形成了房价单边上涨的预期。

目前大城市需求端调控手段几乎已经用到极致。房地产调控需要结合我国经济发展的特征和规律，采用系统性的方法。所谓“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，应当从房地产与经济协调发展的角度来定位。

我国房地产市场的结构性特征

我国城市土地大量供应在商业和工业，这与地方政府的GDP考核有密切关系——商业用地、工业用地会带来持续的税收收入和GDP增长。

中国的住宅土地供应占全部土地供应的比例在主要国家当中是最低的。2016年，我国一线城市居住用地占城市建设用地面积的比例平均约为27%，而纽约则超过40%。

在提出“去库存”战略时，我国商品住宅的去化周期约为4.4个月（按照2013-2017年商品住宅年均销售规模12.31亿平米测算），目前约为1.7个月。

目前，一线城市住宅几乎没有库存，新房都需要摇号排队。而商办用房库存高企。上海的商办用房去化周期高达110个月左右；北京、深圳相对低一点，但也有30个月、50个月上下。

我国一线城市不合理的土地供应结构，造成了商业用房销售的巨大压力。所以城市用地结构有待改善。

城市间的分化也很明显。由于产业发展、人口迁徙，以及医疗、教育、养老条件比较好，一二线城市、尤其是一线核心城市，这些年房价都涨得比较高。引用2018年12月21日中国家庭金融调查与研究中心公布的《2017中国城镇住房空置分析》的调研数据来做估计测算，2017年全国住房空置率为21.4%，较2011年提高了3个百分点。

从不同级别城市来看，一线城市住房空置率呈现下降趋势，2017年为16.8%，较2011年下降了1.1个百分点；二线城市和三四线城市均呈现上涨趋势，2017年二者的空置率分别为22.2%和21.8%，较2011年分别提高了4.4和2.8个百分点（见下图）。

此外，我国同一城市房价分化加剧。以上海为例，2020年，黄浦区以均价15万/平米位居各区榜首，青浦区等外环外区域均价则在3～6万元上下；2015年房价大幅上涨前，两个区域的均价分别在5万和2万上下。住房需求端结构也有所变化。由于二胎的放开以及对高品质居住条件的追求等原因，商品住宅市场改善性需求强烈，100～140㎡面积段产品集中热销。 

房价上涨的根本原因在于供需失衡

有观点认为，房价上涨是因为货币发行过多。事实上，货币发行量是房价上涨的必要条件，而不是充分条件。货币数量影响所有商品的价格。货币一旦发行，流向并不确定。

实际情况是，目前物价指数CPI并不高。特定商品的价格高，主要是该商品的供求关系引起的，房地产价格也是如此。目前，有些城市的房价还在下跌。显然，这不是货币发行造成的。

所以，不能通过收紧货币来抑制房价上涨。收缩货币供应反而会伤及中小企业。有关监管部门现在出台一系列政策，严防资金违规流入房地产，这是比较有效的宏观审慎管理政策。

供需失衡是房价持续上涨的主要原因。上海2500万常住人口，土地面积6340平方公里，其中包括按要求不能做开发的1000多平方公里的崇明岛；北京16000多平方公里，仅平原部分就跟整个上海差不多，但常住人口比上海少300多万。所以总体讲，房价高并不是土地面积较少，而是居民住宅用地供给占比较低。包括中国香港，也有很多土地没开发利用。

由于居民收入增长、旧城改造拆迁等，我国住房需求不停增加，而供给相对来说少得多。超配房地产是中国家庭的一大特色。这有两个原因：一是我们投资渠道匮乏；二是和中国的传统文化有关，都希望居有定所，不少家庭还拥有两套及以上住房，这是观念问题。

针对房地产业长期以来的结构性问题，我国也出台了多项措施进行调控。但长期以来，我国房地产市场侧重于需求调控，长期效果并不明显。

我早在2016年11月初就在《中国金融》发表文章《房价调控的有效方法是供需并重》。需求调控的效果主要在于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。公众对房价的预期是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。

今年《政府工作报告》对房地产供给调控是历次政府工作报告中最突出的：“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

应继续坚持房地产调控政策向供需调控相结合转变：一方面在需求端通过各种手段严厉调控；另一方面，在供给端增加土地供应。

优化土地供应制度和结构

过去十几年，供地的方法是拍卖，价高者得，所以土地价格越拍越高，“地王”频现。2月26日，自然资源部有关负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，全年供地将不超过3次。该政策的主要目的是，通过稳地价来稳房价。

上海最近发布第一批52块住宅用地集中出让公告，新竞价规则主要是：

在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价、中止价和最高报价。报价低于中止价时，为价高者得；若高于中止价，进入一次性书面报价环节，一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。本批次商品住宅用地最高报价一般限定在起始价的110%。

这是对地价的一种限制。这一措施可能有效，我多年前就提出过类似的方法。

未来土地的出让，应该与该城市的人口、产业、商业等指标挂钩，并且做动态的调整和监测。在人口流入的城市，应该加大土地的供应，尤其是居住用地的供应；在人口流出的城市，应该减少居住用地的供应。并且，居住用地指标可以在全国范围内调整。

各地均设置自己的土地“红线”，在一定程度限制了政府土地调控的空间，地方政府也缺乏跨区域协调土地资源的能力，因此，需要更高一级的部门在全国范围内来协调。

以“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式解决高房价问题

看待房地产与经济的关系，一定要一分为二：

一方面， 房地产业在经济增长中仍然发挥着重要的作用。去年初由于疫情影响，房地产投资和销售都受到冲击，但随后房地产投资和销售额均逐月改善。对比基建、制造业等投资，房地产投资具有很强的韧性，仍然发挥着稳定经济的作用。

另一方面，高房价会带来多方面的负面效应。第一，削弱经济发展潜力。因为所有的经济活动都需要土地配套，地价涨成本就上升。而且，高房价会提高包括人力资源成本在内的所有发展成本；第二，如果资源集中在房地产业，就有可能造成产业空心化；第三，高房价导致贫富差距扩大，成为社会问题。

从房价与实体经济协调发展的角度来看，房价上涨1%会带动工资水平上涨0.07%，工业企业的利润会下降0.01%，居民消费下降0.05%。地价持续上涨会导致房价的持续上升，实体企业的利润空间越来越小，居民消费也受到挤压，因此，实体经济会陷入困境，这是土地财政不可持续的原因。

房地产已经成为我国居民财富的主要形式，从这个意义上讲，通过“拐点”的方式把房价打压下去，并不可取。因为由此带来的房价下跌会降低居民实际储蓄，削弱内需，增加金融风险。

正确的方法应该是，在控制房价的同时，通过发展经济，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，避免美国、日本和我国香港曾经发生的房价暴跌式调整。