关注理财的朋友应该最近看到不少说REITs基金的了，群里也有小伙伴问小影子入不入，明天上，今天给大家说说，赶个末班车热度。

先说结论：

如果你是理财小白，想要“稳稳的收益”，不建议参与。

如果你想试试新鲜事物，可以小额参与，门槛应该是100-1000，不高。 

如果你清楚了解了这几款REITs基金，并且有看好的，那么就根据自己的判断投资吧。

想了解详情的继续往下看

什么是REITs基金

REITs基金全称是不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trust），从名字就可以看出，是投资不动产的信托基金。

简单的说，就是管理方通过发行基金的方式，想公众募集资金，然后投资不动产，而给了钱的人有分红的权利，但是没有管理决策权。跟买股票很类似，不过REITs基金的分红会事先约定，比如这次发行的REITs基金都承诺将现金流的90%分红。

为什么投资REITs基金

一般我们提到REITs基金，会说这是一个“100块钱投资房地产的机会”，买入REITs基金，就有机会分享基金对应的项目的收益，在过去几十年里，几乎全球地产都有大幅增长，大家想分一杯羹也很正常。

但是，要注意的是，这次国内首发的7只REITs基金，并不是我们一般理解的房地产项目，它不是建楼盘、也不是建商业地产，而是投资与产业园区、高速公路等项目的。

这类项目的特点就是投资大、回报周期长、现金流相对稳定。好处是相对比较稳妥，坏处是不太会有大幅度的增值，目前招募书的预测是年收益4%-12%。

上不上车

结论大家可以看文章开头。

下面说说为啥。

首先，REITs基金的封闭期很长，20年-99年不等①，对你没看错，最低是20年，不是2年！最长甚至是99年，可能真的要留给娃了……

虽然在封闭期是可以场内交易的，不过境外的REITs基金的流动性并不强②，不如普通的股票基金和债券基金，即意味着如果想场内交易，可能会折价（即基金场内价格低于净值）。

另外，影响场内价格的另一个主要因素是基金资产价值，而REITs基金不像股票/债券基金，每天公布净值，而是半年一次③！没到公布的时候，基本只能靠猜。

分析投资项目具有很强的专业性④。这次REITs基金对应的都是基建项目，高速公路、税务、产业园区，将来的盈利情况跟很多因素相关，比如高速公路，涉及的城市发展状况、车流量、周边是否有替代品、运营能力、定价标准、国家政策等……这些专业的调研团队都不是一天两天就能得出结论的，我们这些小韭菜就更难去判断了。即使同样是投资产业园区，这个基金和那个基金的收益也可能天差地别。

最后，REITs基金和股票/债券基金的税费收取方式也不同⑤，看招募书里有专门的部分说明这块，相当复杂。

鉴于以上几点，本着“不懂不投”的原则，不建议小白参与。

还是想试试水，怎么操作

虽然说了上面5个缺点，不过考虑到我大天朝首次发行REITs基金，大家能投资的又很少，也许一波钱涌进来也能涨不少，而且这第一次发行的REITs基金，也算是挑了比较稳妥的项目给大家投资。

如果我想小额参与下，该怎么操作呢？

这里要提醒大家，在证券账户里认购，不要在支付宝天天基金这些里认购。前面说过了，如果封闭期想要变现，必须在场内交易，“场内”大家可以简单理解成证券账户内交易，“场外”就是支付宝天天基金这里面买的。“场外”申购的想要场内交易，就必须先转场内，这个操作有点复杂，还通常需要好几天才能到账，大家只要在认购的时候直接用证券账户操作，就能避免这个麻烦。

具体操作方法很简单，在你的证券交易App里搜你想买的基金的代码就行了。注意，每份的价格是不一样的哈，用预计发行规模/募集份额就能大致算出了。