这几天有不少人私信问我REITS基金，今天我就从四个方面来解释一下什么是REITs?

值得买吗？

买的话买哪只呢？

在哪买，什么时候买好了?

一、什么是REITs?

REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

简单的说我国REITs是投不动产的，确切的说是投基础设施建设的。

比如说公路产业园、仓储物流等等，基金公司是要经营它的，不是炒它。

目前试点仅限于基础设施领域：仓储物流、产业园、收费公路、市政工程等；明确酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

政府只要坚持房住不炒的政策短时间内是不会开放酒店、商场、写字楼、公寓、住宅项目进入REITs，阻断了利用REITs炒房的可能性。

二、值得买吗？

按照国际惯例REITs的收益介于股票和债基之间，预估在年化收益6-8%，属于比较稳健的产品，优势如下：

1. 投向明确 高比例持有稳定现金流的不动产或不动产相关资产，不在害怕出现某些基金经理乱接盘垃圾的事情了。

2. 强制分红 每年产生的稳定现金流进行高比例分配，投资者可获得相对稳定、持续的当期收益。

3. 税收优惠 大多数国家或地区在REITs层面免征项目公司所得税，避免了双重征税。部分国家或地区对投资者层面、REITs运营层面也出台了相关税收优惠政策。

4. 流动性强 在公开市场交易，投资门槛低，流动性较强。不动产流动性差是一直是投资不动产最大的问题，证券化后增加其流动性，更好的利用资金。

有收益也就会有风险，主要风险来自于不动产行业与经济周期密切相关，因此REITs或受到经济不确定性的影响。经济下行，不动产行业波动或导致资产估值下跌，从而影响REITs的收益。

如果你是偏稳健型投资者，或者你想降低组合的相关性，这类产品还是值得买。预期年化12%以上，还是定投股票型基金比较靠谱。

三、买的话买哪只呢？

将要发行的REITs分为产权类和特许经营类。

产权类分为了产业园、仓储物流，特许经营类分为了交通运输设施、市政工程、污染治理项目。

产业园区是由政府或企业为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，具有较强的政策主导性。产业园运营一般为开发工业用地并投资建设工业房产项目，随后主要以出租方式获取租金、管理费等长期稳定回报。 

从数据上看三只主要产业园REITs都是非常不错，苏州工业园区虽然出租率不高，但是人家大，收入也相对高很多。

从目前净利润预测来看深圳收入确定性比较高。

仓储物流

根据世界银行提供的数据，中国仓储物流设施总库存（含高标库和非高标库）约10亿平，低于美国（12.5亿平），但高于日本（5亿平）、德国（0.7亿平）和澳大利亚（0.4亿平）等国。

从人均仓储物流设施面积的角度，中国人均仓储物流设施面积不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。

仓储物流其收入来源主要是租金和管理费收入，但因为物流站点为主要租户，租赁时间会更长比起产业园区企业流动性就会小很多，租户更稳定，空置率会更低。

两支REITs投资标的也是非常优秀。

我们日常的快递就需要在物流中心存储、打包、转运从地图上我们可以看到，项目几个物流园区都位于物流发达地区，对未来收益是有一个比较大的保障。

高速公路

中国拥有世界上最长的收费公路，1984年12月，为加快公路建设，国务院第54次常务会议批准出台了"贷款修路、收费还贷"的收费公路政策。政策打破了单纯依靠财政投资的机制束缚，极大地促进了公路基础设施建设和发展。其中，高速公路从无到有，2013年即已达到10万公里，超越美国居世界第一。

我们在高速公路上缴纳的车辆通行费便是收费公路项目现金流入来源之一。

环保类项目

这个项目我们的生活息息相关，说起来大家也应该非常熟悉。比如；；我们缴纳水费时，可以发现账单上有一栏污水处理费的项目，这便是污水处理项目的现金流入。当然，REITs涉及到的相关资产范围会更广。

看了这么多数据，大家可以根绝自己实际情况购买相关产品。

这里要提醒大家注意一下，仓储物流项目和产业园项目，最好选择一个来购买，不要都买，毕竟盈利渠道主要是收租有着相同性，一旦大环境出现问题一起完蛋就不好了。

环保项目我是比较看好，收益相对比较低，属于民生类产品，门槛高特许经营，收益更加稳定。

高速公路项目收益会受到天气，经济，政策等因素影响，建议也是谨慎投资。

四、在哪买，什么时候买好了?

我国基础设施公募REITs采用“公募基金+ABS”的产品结构，整个产品存续期间封闭运作，无法申购赎回，持有至到期或二级市场交易退出。REITs将会在证券市场交易，也就是你需要有个证券账户，相关联结基金还不知道什么时候推出。

等到网下询价结束，五月三十一号到6月4日从投资者可以开始认购。门槛在一百元到一千元之间不等，到时大家在场内认购。没中签的小伙伴最好在上市后行情走稳之后在进场。

讲的这么清楚了，快说爱我！