开门见山吧，有朋友问我，公募REITs要不要买？

这个问题，问的相当直白，但是我决定先讲点别的段子。

中午和朋友一起吃饭的时候，又聊起了买房的话题，朋友为了买第三套房，办了个离婚，将房产剥离给了家属，自己又买了一套房。由此可见，大多数人对于房地产投资是很热衷的。这也就是为啥9只公募REITs，机构网下平均8倍认购，个人不知道能不能抢到。

在运作模式方面，REITs采取封闭式模式在二级市场上市，投资者可以在二级市场竞价交易，上市首日涨跌幅为30%，首日后涨跌幅限制10%。

这个话的内涵是，REITs的份额总数是一定的，不会因为人买卖而减少，虽然价格会变动，但份额总数是不变的，这就是封闭运行的内涵。这个和我们买的公募基金不一样，赎回操作会导致份额减少。说白话就是，凭证就是那么多（总数确定），即便你不要了，你也不能退，但是你可以转让给别人，听起来和股票差不多对吧。如果大家都不要了，那就是张纸，用来擦鼻涕可能都不够软。

REITs的本质是啥？是将流动性相对低，非证券形态的房地产投资，转化为流动性较强的证券资金。其主要收益是租金收入和房地产升值。因为固定资产投资门槛高嘛，不是每个人都能参与，证券化后份额很多，单个份额价格不高，每个人都有机会按持有比例参与。

前几年，我有个学弟，在重庆买砖头，有一次问我感不感兴趣，我那会子忙着搞事业，没理解内涵，就没有参与。后来想明白了，这学弟是想带着我买房赚钱啊。模式就是约着几个相熟的朋友一起买房，按出资比例享受房价增长和出租收益。这个应该是REITs的雏形，只是REITs把资产份额拆分的更细了，持有的人数可以变得更多了。

看到这，你应该可以懂了，投资REITs，和投资房地产没有太大区别，只是门槛降低了。

那看看房产的收益情况吧。普通的住宅租金收益率很低，大概也就3%，比如200万的房子，最多也就租6万，其实很多房子一年的房租还不到6万，可能也就2-3万。另外，关于房价增值这块，说实话要看地段，好的地段，比如有好学区，涨幅是比较大的，如果不是，好几年不怎么涨也是有的。

REITs背后的资产是学区房吗？我感觉大概率不是，更可能的是工业园区，商业楼宇，物流仓储，公共事业基础设置，这个收益能有多大？我估摸着能有5%就不错。

如果是为了追求5%的收益去投资REITs，我觉得没有必要哈。猪猪侠安心债的组合长期的收益远超5%，今天看到有朋友说，之前组合买过的可转债高风险标的他一直拿着没动，扛过来了，这个收益就更高了，当然波动和风险也大些。能抗，也是一种能力。

所以，综上所述，我觉得不划算，有这钱，我还是买点权益类产品吧。毕竟长期拿着收益高，如果真的求稳，那就整点猪猪侠安心债，也挺好。

以上分析仅为个人观点，不作为投资建议。喜欢的朋友，还是可以买REITs哈，但是前提是你要理解你到底买的是啥，明明白白赚钱。