最近有人说，房贷换成LPR之后，利率是下降了，但是今年1月的还款额反而上升了。利率不是下降了吗？怎么还的利息还多了？这是怎么回事？被银行坑了？

这是因为等额本息在1月1日切换利率之后会重新计算本金和利息，导致一部分本金前置（多还的钱大部分是本金，不是利息）。利息有没有减少要看全年，不要单独看一个月。只要利率下行，还贷的利息一定是减少的。

今天这篇科普，主题是「等额本金和等额本息」。有的人房贷还了好几年还不清楚两者区别，有的人打算买房希望了解两者区别。

这篇文章希望能帮到你。

用一个简单的例子说明：

你向银行借了10万，利息是每月1%，要求10个月还清。有两种模式供你选择：等额本金和等额本息。

「等额本金」是每个月要还等额的借款本金，一共10万，10个月还清，如果每个月还等额的本金，那每个月应该还1万，然后再加上当月利息。

一个月一个月的看。

第一个月，还本金1万，因为你目前一共欠银行10万，所以第一个月的利息是10万*1%=1000元，所以第一个月一共还款11000元

第二个月，还本金1万，因为你现在欠银行10-1=9万，所以第二个月的利息是9万*1%=900元，所以第二个月一共还款10900元

第三个月，还本金1万，因为你现在欠银行10-2=8万，所以第三个月的利息是8万*1%=800元，所以第三个月一共还款10800元

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第十个月，还本金1万，因为你现在欠银行10-9=1万，所以第十个月的利息是1万*1%=100元，所以第十个月一共还款10100元

等额本金下，一共还款10w本金+1000+900+800+…+100=105500元，其中利息部分是5500元。

好多人分不清等额本金和等额本息，记住两者区别的关键词就是等额本金的「本金」，每个月要还相等的本金（利率调整会重新计算）。等额本金的特点是一开始还款多：这是因为一开始的时候，欠款总额大，所以开始利息就会很多。

就像上面的例子中，第一个月的利息是1000元，第二月是900元，第十个月就100元了。

如果是等额本息呢？计算很麻烦，咱们就简单说。

等额本息先要算好所有利息，然后把所有的本金和利息，均匀的分配在每个月里，让每个月的本金+利息都一样。

这样一来，第一个月还的钱就不会有11000那么高，初期还款压力不会那么大。

这样就降低了一开始的还款压力。但压力不是消失，是转移了。其实是把这种压力平均分散到每个月中，但总体利息你要多掏。利息要高于上面的5500元。

算下来，上面的例子，大概每个月是需要还10558多块，第一个月是这么多，第十个月也是这么多。利息一共是5580多。

所以看利息总额，等额本金小于等额本息。

那为什么大家还选择等额本息？

因为等额本金的一开始还款压力大，适合有一定储蓄的人。如果底子不够厚，大部分按揭还是会选择等额本息。

如果家底富裕，能不能也选择定额本息呢？

当然可以，但是注意由于你选择了一种「开始还款相对少」的还款方式，所以还是要把那部分少还的钱，通过理财让它产生收益才好，如果不会理财，那还是选择等额本金吧。

总结：等额本金开始还款较多，但越还越少，总利息少一些；等额本息每个月都是还一样多的钱，但总利息相对多一些。

建议是：

如果你付完首付之后手头还能比较富裕，你又没有好的投资渠道或投资能力，那选择等额本金。如果有较好的投资渠道和能力，那选择等额本息。

如果你付完首付之后手头会比较紧张，直接选择等额本息。