这是篇填坑文，先review下前情提要——

今年8月，我买了套顶复，准备至少住30年，以后每天躲在屋顶花园，白天种点花，割割韭菜，晚上看看书，仰望星空……

我制定的科学化选房标准，请看：《一个简单法子，帮你找出最值得投资的房子！》

我按这套标准，制定的具体选房策略，请看：《人生大事搞定了：买房》

买房过程中，我如何通过各种手段压低房价，请看《如何把房价，杀到最低？》

此前力哥一直建议大家能多贷款多贷款，能别提前还就别提前还，怎么说变就变了？

比如：《这样买房子，能省十万块！？》 、《房贷利息那么高，首付要不多付点？》

还有最近写的《明年是涨是跌，最近吵翻天了》，文末力哥卖了个关子，说我最近降了不少仓位，这又是为什么？

以上各种坑，一并填上！

这一切，都因我在《2021，中国老百姓理财醒世恒言》一文最后提到的：

买完新房后，我每年要交两万多元上海版房产税……

原计划在同一小区，再给我妈买套房，方便相互照应。但我妈名下已有一套老破小，再买，她也要交房产税。

未来出台的全国版房地产税，征收力度相比目前上海或重庆版房产税，只会重，不会轻，否则也没出台必要。

所以我准备改下计划：明年先把我妈现有小房子卖掉，再买套新的，这样买卖的都是名下唯一住房，税费负担最小，且今后不用交房产税。

我妈现在住的房子到明年8月满5年零税费，可以上市交易，正式过户前，必须把房贷结清，迫使我必须在明年8月前，提前还贷。

反正就差几个月的事，早还早省心，我这个月已申请提前把我妈房贷还清。

19年底，力哥说过，我当时权益类资产（股票基金）占我家庭可投资金融资产的一半不到，我比较看好2020年，决定把仓位提高到65%-70%。

到今年8月，通过持续定投，仓位已提高到60%+，但因为要买房，把我绝大多数备用弹药都消耗了，导致权益类资产占比被动提高到90%+，现在又要提前还贷，所有备用弹药全砸下去还不够，不得不从股市里挪点钱出来。

好在，这几个月市场表现不错，按照七步定投策略，对500、证券、军工、有色、医药、环保、中概互联等各持仓基金一阵网格收割，提前还贷的钱就够了。

但为控制风险，我又重新制定了新一年投资计划，把整个定投组合金额做了降低——如果明年行情不好，我还有备用弹药凸凸凸。

这一顿操作，想到一个问题：现在这世道，到底需不需要提前还贷？

按照理财教科书理论，不懂理财的才会急着还清债务，懂理财的应该把还贷周期拉得越长越好，慢慢还，把钱留手里理财，它不香吗？

但这世道，固收领域要获得打败房贷利率的高收益理财方式，非常困难。

这牵涉到单利和复利的问题。

银行贷款全按复利计算，已产生的利息也会滚动算入本金，利滚利，同样的复利，月复利比年复利高，日复利比月复利高。

但银行存款则全是单利，无论是营口银行4.85%的5年期存款，还是微众银行4.2%的活期大额存单，利息都不会滚入本金中。

单复利转换公式是：

P（1 + i （单利）·n）=P（1 + i（复利） ）^ n

单利和复利在短时间内看不出明显差异。

10000元本金，5%年利，按单利算，到第三年是11000元，按复利算是11025元，就差25元。

但时间越长，差异越大。

比如目前5年期创新存款利率最高5%，转换成5年期复利，4.56%左右。但转换成30年复利，只有3.1%。

你可能没听明白，看起来还不错的5%，放30年时长后，怎么会大幅缩水到3.1%？图片图片图片

换个说法就懂了。

假如未来30年，你的存款永远以每年5%的单利存下去，看起来很划算吧？

但利息一直不给你，累积到30年后一起给你，存10000元，能拿到25000元。

但变成一家保险公司，只承诺每年给你3.1%利息，却是复利，也是30年后一次性还本付息，存10000元，也能拿回24990元。

这就是复利在时间长河中的力量。

比如最近力哥多次推荐过的带有强烈理财功能的增额终身寿，按照3.6%复利计算，反推到单利，如果存10年期，相当于得给你4.24%单利存款，存20年期，5.14%，存30年期，6.3%。

别说以后还会长期降息，就眼下，你在固收市场，哪还能找到能保证未来30年给你6.3%单利的理财？

不可能的。

这也是最近力哥给我自己买了100万增额终身寿的主要原因。

我计划明年再买100万，锁定长期利率风险。

有兴趣进一步了解这种保险的，猛戳这里：《这个100%稳赚的理财，我买了100万！》

你说，不对啊力哥，现在又没P2P，信托私募门槛高，风险也不低，保本保息的银行创新存款，怎么都不可能跑赢房贷，我们把钱留手上，本就想投股市，争取10%+权益类收益呀。

问题是，你能保证手里每一分钱，都进股市搏击吗？

我们统计投资收益率，一要看股市收益率，更要看家庭资产总和收益率。

比如你有100万，60万买了套公寓，15万买了银行+，10万买了债基，5万买了货基，只有10万买了股票类资产，就算这10万股票今年赚了50%，也才5万，相当于你总资产才赚5%。

如果这一年，公寓没涨，其他三部分固收，平均只赚4%，也才1.2万，合计总资产回报率6.2%。

万一公寓还跌了5万，股市里赚的50%超高收益就全白搭……图片图片图片

这就是力哥一直说的，我们理财要算大账，最重要的是做好资产配置，大方向上千万别配歪了。

中国大部分人资产在房子上，但凡手里有点钱，就老想买房。

很多屌丝操作特别激进，动不动all in芯片白酒啥的，就是因为本金太少，连一套房子都买不起，急着在股市里攒钱买房呢……

一旦买好房，手里也剩不了几个钱，这点钱在股市里就算捣鼓出花来，影响也不大，毕竟房子才是大头。

可见，资产规模比较小的情况下，你没得选，不在股市里激进操作，更不可能买得起房。

一旦好不容易攒到首付，就不得不硬着头皮贷款买房，因为你再等，可能房价还要涨，你更买不起，而且很多人巴望着赶快买房结婚生孩子，人生匆匆几十年，也拖不起。

可一旦资产规模上到一定档次，比如七位数+，就有了更多选择余地。

原则上说，资产规模越大，投资越要稳健，因为光脚不怕穿鞋的，已穿上皮鞋的就得倍加爱护珍惜，生怕一着不慎，一夜返贫，几十年辛苦付诸东流。

一个只有10万资产的人，all in股市完全可以理解。

但一个有1000万资产的人，all in股市却不可想象。

既然总有点钱要在固收市场备着，不可能全进股市博弈，那就不得不把固收市场收益和房贷利息做下比较。

目前LPR标准利率是4.65%，二套房基本5%+，甚至不少惩罚性利率在5.5%+

这么高的复利成本，不去股市，固收市场包括信托在内，都跑不赢。

如果是低于4.65%的首套房贷呢？

比如我妈这套房，当时贷款打9折，4.9%（贷款基准利率）*0.9=4.41%，今年改LPR后，在LPR基础上减39个基点。

明年1月起，假如LPR还是现在4.65%，明年房贷利率就是4.65%-0.39%=4.26%。

还没搞明白LPR利率的，戳这里，有详细解释：《一周后，你的房贷将有大变化》

假如这钱不提前还贷，还是买单利5%的利率最高的5年期存款，是否提前还贷就很容易算了。

把这两个利率代入转换公式：P（1 + i （单利）·n）=P(1 + i（复利） ）^ n，反过来求n。

在我妈房贷的案例中，n=8年左右。

也就是说，剩余还贷周期在8年以上的，时间越久越不划算，应该提前还贷。不一定要全部还清，至少保证每期月供不变的前提下，把还款周期缩短到8年以内。

剩余还贷周期在8年内的，时间越短越划算，还的大头是本金，完全没必要急着提前还。

再说一遍，这里说的8年，不是普遍规律，而是拿我妈房子给大家举例子，用她的房贷利率和目前能买到的最高利率银行存款，算出来的结果。

如果你的房贷利率更低，比如首套房公积金贷款利率3.25%，和单利5%银行存款比，盈亏平衡点在26年左右。

但公积金贷款要求更严，一般二手房不会超过20年，所以公积金贷款是——

真·划算！

真·福利！

真·香！

即使按复利算，也没必要提前还贷！

在我印象中，关于是否要提前还贷的问题，过去媒体做的都是定性分析，从没像力哥这样做过更细致的定量分析。