农村宅基地的继承问题，一直是城里打工的农二代特别关心的核心利益问题，最近多部委在《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中，给出了明确说法：

农民的宅基地使用权，可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

很多城里人可能对农村土地房屋情况不太了解，我先简单科普下。

01

中国是社会主义国家，为避免资本主义生产资料私有制带来的诸多弊端，过去一直强调公有制。

但集体公社少了一头牛，没有哪个社员会上心找，但自家丢了一只鸡，就会哭天抢地急得团团转，这是人自私自利的天性决定的，不管什么制度都改变不了。

搞公有制，吃大锅饭，结果就是三个和尚没水喝，大家一起饿肚子。

改革开放后，为激发老百姓的创富积极性，公有制开始向私有制妥协，也就是中学政治课本上画圈要背的那句“公有制为主体、多种所有制经济共同发展”。

到如今，沿海发达地区，早就是私有制占主体，公有制打辅助了。

越是内陆贫穷落后地区，政府越是腐败低效朝南坐，加上当地老百姓意识形态、地理环境、资本倾向等各方面因素，决定了私有制经济越是发展不起来，还是公有制经济占主体，大家总喜欢拿东北说事，其实西北西南整体上也好不到哪去。

02

土地是最重要的生产资料，房子是中国人最看重的核心资产，所以这个问题的妥协结果是：土地还是公家的，房子是你自家的。

我们买下的房子（钢筋水泥）永远是我们的私人财产，神圣不可侵犯，但下面的土地是国家的，我们只是向国家长期租用了这块地的使用权，对普通住宅来说，租期70年。

所谓土地财政，也就是开发商缴纳的“土地出让金”，本质上就是这70年的长期租金，一口气都交地方政府了。

那70年产权到期后，怎么办？

根据《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

但到底是免费自动续期，还是再补交一笔“租金”后续期，没明说。

非得再交一笔钱才能续期，那如果产权人不交，难道还要强制收回土地，把我房子拆了不成？

显然不敢。

明说免费续期，老百姓马上就炸了。

有的土地一口气交了70年使用权的土地出让金，有的只有50年（工业和综合用地）、40年（商业用地），如果到期后都一样免费续期，那交70年的不是亏大了？

不限购的酒店式公寓之所以价格比同地段普通住宅便宜很多，一定程度上也是因为使用权少了30年。

所以现实情况是冷处理，哪怕土地使用权到期，继续住，没人管。

长期看，解决这个问题的办法是开征房地产税——免费自动续期，但超标房产要每年交税。

既提高房屋持有成本，遏制投资投资需求，平抑房价，又给地方政府提供了更长久稳定的税源，“土地国有，房屋私有”的矛盾自然不了了之。

03

上面说的主要是城镇，农村土地大多是村集体所有，大致分别农业用地（种地用的）、建设用地（比如一些水利电力设施）和宅基地（给农户留下的院子，可以用来盖房子）。

宅基地上盖的房子，也能登记注册，国家也认可你的产权归属，但不能上市交易，因为这土地是村集体的，你只有使用权，没有支配权。

你说城里的建设用地不也只有使用权，咋能上市交易？

因为开发商给政府交了70年土地出让金，但宅基地是村里免费分给你的。

如果没交过土地出让金的农村土地上盖的像模像样的商品房，也就是所谓的“小产权房”，也能上市交易，立刻会把周边城市里正规商品房价格打崩，会闹得天下大乱。

比如深圳东莞那边有许多小产权房，都建在农村土地上，没交过土地出让金，自然价格低廉。

那我能不能补交土地出让金，把小产权房转正呢？

不行。

因为土地性质不一样。

城里的土地，属于国家（全民所有），哪怕不是建设用地，去政府补交出让金也可以办理土地性质变更，但农村的土地，属于集体，就是村里那几百号人，没法这么搞。

所以小产权房永远不会在法律上转正，实在囊中羞涩，买下自住可以，国家不至于强行把你买的小产权房拆了，但投资千万别碰。

04

但深圳东莞那边的农民，还有北上近郊农民，一拆迁就财务自由，只是中国数亿农民中，千里挑一的幸运儿，不具备普遍性。

更多老家远离沿海地区和中心大城市的农民，守着家里一亩三分地，只有受穷吃土的命，年轻人只能外出打工。

这个话题，我在《农村还有希望吗？》一文中详细剖析过，有兴趣的可以看下。

很多农二代常年在城里打工，也想在城里买房落户，让娃接受城里更好的教育，但很多城市买房上学都有户口要求。

现在连西安郑州这样的强二线城市都基本放开落户拼命抢人了，那要不要把农业户口转为非农户口呢？

很多人不愿意，就是怕户口迁走后，宅基地被收回，以后村里的好事都没自己份儿了。

中国现在还有5.5-6亿农民，这次国家给他们吃了颗定心丸。

放心，哪怕子女把户口迁城里了，将来老人走了，农村的宅基地也可以继承。

国家意思很明显，赶农民进城。

中国现在一二三产占比分别是6%、38%、56%，随着中国逐渐走向发达国家，未来20年，三产占比会逐渐提升到70%+，三产大量集中在城市，需要大量劳动力，而农村则不需要那么多劳动力，所以赶农民进城是国家战略目标。

就算户口迁走，在城里买房安家，农村老宅土地也还是你的，这下放心了吧？

但有个前提，宅基地上得有房子。

不管户口在哪，你们家能永续继承的私有财产，只是房子。

如果没房子，土地归集体，你就没法单独继承。

05

那到底要不要把户口迁城里？

因人而异。

首先看宅基地在哪里。

如果是大城市近郊的宅基地，随着城市不断扩张，未来20年动拆迁可能性很大，那力哥建议尽量还是留着农村户口，这是一张“期权”。

如果方圆百里不挨着任何一座大城市，那就看你的家庭需求。

一般来说，远离大城市，又没法上市交易的农村房子，没有多大价值。

我们总说房价连年涨，害苦老百姓，其实房子是钢筋水泥，时间越久越贬值，真正涨价的是土地。

小城镇房价5K，4K是建造成本，1K是土地成本，80%注定贬值的资产，要靠20%可能升值也可能贬值的资产拉回来。

北上深房价10万，4K是建造成本，9.6万是土地成本，4%注定贬值的资产，搭配96%越来越稀缺，注定长期升值的资产。

谁更有投资价值，不是一目了然吗？

你说做农家乐呢？

可以，但也得花上很多人力物力财力，还要承担经营不善的风险。

如果周围没有形成农村旅游的成熟环境，就你一家搞，根本租不出去。

如果恰巧位于知名景区附近，周边肯定无数民宿和你竞争，你凭什么胜出？

所以农村老宅的主要功能，还是给自己住。

如果你已在城里安家，打定主意这辈子不回农村，也把父母接到城里一起住，他们对老家也没那么强的眷恋，准备一直城里住下去，那农村老宅，真可有可无，农村户口，更没啥好留恋。

但如果父母还想留在农村，甚至你自己对老家还有很强的眷恋，希望在老家留一个窝，逢年过节可以回来住住，或者自己以后想回农村养老，但现在又得在城里安家，必须把户口迁走，那最好的选择，是户口迁走前先把老宅修缮一下。

如果老宅非常破旧，年久失修，就算以后想推倒重建，没有当地户口，也不准。

在与众多网友的交流中，我发现不少迫于生计进城打工的农二代，对退休后回农村养老还是有所向往的。

一是现在农村的基础设施越来越好，道路修整一新，只要买俩私家车，来往周边城市不再那么辛苦费时。

二是很多农村人有钱了，新盖的小别墅不但面积大，有地暖有空调，城里有的家电农村也有，住得也挺舒服。

三是农村空气质量一般比城市好，还可以在自家院子养花种菜，生活成本也比较低，日子过得更悠闲。

只不过习惯了城市生活，退休后是否还能适应农村生活，特别是年轻人越来越少的农村，加上儿孙亲友都不在身边，几十年后，田园诗般的农村养老梦是否真适合自己，还有未知数。