国庆假期，小伙伴们衣锦还乡（并没有）省亲，不少人也顺便“考察”了家乡的房地产市场。毕竟老家（三四五线）城市的房价比工作的大城市便宜太多了。 

鹿粉小米，深圳上班，老家在安徽某四线城市，人口600万，平均工资3000多，然而房价一直涨，现在均价突破10000元。 

可是相比起深圳，不要太便宜。在老家买套房投资，好像不错的样子。 

类似的，不少鹿粉留言：鹿鹿，三四五线城市的房产有投资价值吗？

我先把答案告诉大家：90%的三四五线城市没有投资价值！

为什么这么说呢？ 我们继续看下去。

No.1

三四五线城市上涨的原因

很多小城市，外来人口不多，经济不发达，人均收入不高，但是房价却纷纷过万。这是为什么呢？ 到底是谁在推高楼市呢？

答案是：棚改拆迁、去库存、国家货币政策放水。

棚改拆迁改造一直是拉动三四五线城市房价上涨的原动力。

“棚改”最早可以追述到2004年，此后在很长的一段时间，棚改都是以实物安置为主，也就是拆了棚户区的房子，补偿给你的也是房子。这期间，三四五线城市的房价也保持平稳。 

2013年开始，棚改安置开始采用一种新的形式——货币化安置，即拆掉棚户区房子以后，用现金对住户进行补偿，人们拿到钱到市场上去买房子。此后，货币化安置比例逐年提升。

然而问题来了，当时三四五线城市的库存高企，土地价格便宜且卖不出去，地方政府根本就拿不出钱来补贴被拆迁的居民。

拿不出钱，棚改货币化资金哪里来？

主要有四种途径：一是财政拨款，二是政策性银行贷款，三是商业贷款；四是地方政府发债。

假设你是棚改拆迁户，那么整个棚改货币化安置流程如下：政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国开行通过PSL拿到央行资金；地方政府拿到贷款，通过货币化安置给你发放补偿款，你拿着补偿款去市场买房。

由于市场上一下子多了一堆拿着补偿款的人要买房，原本卖不动的房子也有了销路，价格上涨，开发商解了套赚了钱（去库存），又有钱向政府买地，地价上涨了，政府财政收入又丰厚了，皆大欢喜！

此外呢，国家货币政策放水带来的通货膨胀，还有城市的城镇化进程，都使得房价出现大幅的上涨。房价一上涨，投机的投资客又涌入市场，导致房价高出实际价值。

这种情况，给三四五线城市的房地产市场带了2个问题： 

1、房价基本表现为一手房价格，整体价格虚高。

2、二手房市场极度不旺盛，到处都是新房，年轻人基本都入手新房，二手房接盘很少。

你品，你细品，老家的楼市是不是有这些特点？

No.2

房价还能继续上涨吗？

这个问题取决于房价上涨的动力还在吗？

早在2018年，三四五线城市的去库存任务就基本完成了。政府就开始收紧棚改，国开行收紧贷款权限，地方分行无权审批，过去的货币化安置，转化为实物安置。

拆迁户拿到不是钱，而是房子，也不用上市场买房了。国家的货币政策收紧，房子也炒不动了，投资客也散场了。

不同于大城市还有经济发展、产业支撑、外地人流入，大部分三四五线城市的人口都是流出性，经济发展一般，没有什么产业支撑人口流入；当地人均收入低，也难以接盘。

就算刚需想购买房子，年轻人都喜欢买新房，你手上的二手房找谁接盘呢？

如果你脑子更不清楚，还买了偏远地段的房子，那就真的只能找神仙给你接盘了！

所以，如果你的老家所在的三四五线城市，本身经济不发达、产业不发达、人口净流出，那么当地的房产是几乎没有投资潜力的。（动动手指头，老家经济人口数据，度娘都能告诉你）

No.3

怎样的房子能自住、还保值？

大部分的三四五线城市，没有投资潜力，更多的是满足自住的需求。

有的鹿粉又问：“我手里有点闲钱，除了买房也没有更好的投资，在老家买套房子，不求它大涨，就求保值，收收租金就满意了。” 

如果你在三四线城市，已解决刚需，也找不到更好的投资方式，买个房子保值收租，自然也可以。

但是，眼睛要放大点，罩子要放亮点。

在三四五线城市买房，最好选择以下3类，不容易贬值、也容易获得出租收益。 

01

市中心或大型商场附近

对于买房进行资产保值的人来说，房子的地段和配套是首要考虑的因素。 

在三四五线城市，选择市中心或者大型商场附近的房子，保值能力不错，即使价格可能不便宜。

毕竟小城市中心区就那么大，繁华地段，住起来方便，未来升值的好地段。

02

学区房

学区房，鹿粉们都懂，只要它还有带有学位的价值，那么对于广大购房者来说，都是值得购买的。

买学区房，不仅仅是资产投资保值，而且还是教育投资，只要学区房还存在着，买了总是不会亏的，以后也好转手。

03

城中小洋房小别墅

现在不少三四五线城市，都有些“富人区”“新贵区”，地段优越，尤其是公园或是河流附近，都建造了小别墅、小洋房。

这种房子环境好，居住起来也安静，还是身份的象征，又有富裕阶层为你接盘，是不错的投资选择。（只是我流下了贫穷的泪水）

No.4

结语

如果你是刚需族，在三四五线城市生活，那么没什么说的，买你能承担的范围内最好的房子即可。

如果你是投资客，准备投资三四五线城市的房产，一定要三思而行。随着棚改政策的落幕，大部分的小城市楼市整体缺乏上涨的动力。如果你一定要投资的话，一定要投资当地的优势地段，风险小很多。

如果你在大城市上班，无房，想靠在老家买套房子升值，以后卖了再大城市买房，那你趁早死了这条心。别最后老家房子套牢了，大城市的房子更买不起了。