大家好，我是小影子~

央行规定：3月1日至8月31日，各商业银行将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换，而且定价基准只能转换一次。

距离8月31日还有不到20天了，你的房贷利率转换了吗？

自从3月1日存量浮动利率个人贷款定价基准转换将正式实施起，就有很多新闻讨论关于房贷“转不转”和“怎么转”的问题。

这个转换已经实施了5个多月，还有最后不到20天了，今天小影子给大家整理了一下各方的实践结果，让还没有转换、或者稀里糊涂就转了也不清楚到底是怎么回事儿的朋友们，做到心中有数。

毕竟，房贷也是大事啊。

哪些人要选择？

先说下这次变化涉及的人群，不涉及的可以不看。

首先，这是“存量贷款”，指的是：2020年1月1日前已发放的或者已签订合同但未发放的贷款。

其次，公积金个人住房贷款不包括在内，如是商贷、公积金混合贷，只转换商贷部分，公积金贷款部分按原合同执行。

最后，2020年12月31日到期的贷款可不转换。

2020年1月1日以前已发放或者签订合同的除了以上两种情况之外的贷款都可以选择转换or不转换，包括房贷和各种大于1年的消费贷款。

你的房贷和LPR的关系

从20年1月1日起，房贷利率的计算方式将变成：执行的房贷利率=LPR+固定基点，点数可以为负，1个基点=0.01%

大家习惯的房贷利率计算方式是：基准利率*（1±浮动比例），也就是我们常说的“利率打XX折”或者“利率上浮XX%”。

首先，基准利率和LPR是不同的。

基准利率大家比较熟悉了，就解释下LPR，全称是Loan Prime Rate，又称贷款市场报价利率，由各报价行公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价。

简单说，基准利率是央行定的，相对固定；LPR是市场报价，更能体现市场行情，每月公布一次（每月公布不代表每个月都会有变化哈）。

LPR浮动利率VS固定利率 

前面说了，20年1月1日之后执行新的利率计算方式，那么19年1月1日前的贷款呢？国家给了大家一次选择的机会：

按照2019年12月中国人民银行发布的[2019]第30号公告，从20年3月1日起，至20年8月31日，存量浮动利率个人贷款可以选择进行定价基准转换。

有两种选择：

1.固定利率，即一直到贷款到期利率都不变；

2.浮动利率，即LPR+固定基点（以下简称“LPR浮动”）

如果选浮动利率，其实跟现在的模式本质上没有差异，只是每期的执行利率、利率更新时间跟现在有所不同。

举个例子：

假设小影子的贷款办的时候有85折优惠是4.17%。

选择方案①，我的利率固定就是4.17%，在贷款合同有效期内都是按4.17%执行（除非有新的政策出现）。

选择方案②，需要先确定固定点数：4.8%-4.17%=0.63%即-63点（1点=0.01%），-63这个点数是不变的。如果LPR上调到5%，那么我的贷款利率就是5%-63*0.01%=4.37%；如果LPR下降到4%，那么我的贷款利率就是4%-63*0.01%=3.37%

常见问题Q&A

Q1.我是不是一定要选择转换？

A：有两种情况不用转换：①纯公积金贷款；②贷款还有不到1年就还完了。除了以上两种情况，都需要转换。

Q2.如果我不主动去转，是不是保持现在的基准利率上浮or打折吗？

A：不是。转换到8月31日结束，如果不转，会默认改成固定利率或者LPR浮动，具体默认哪一种每家银行不同，所以小影子还是建议大家主动去转。

Q3.转固定利率划算还是LPR浮动划算？

A：目前主流建议是转LPR浮动。

参考发达国家的利率发展趋势，利率是随着经济发展一路走低的，咱们至少未来几年利率还是会往下走的。虽然有的人可能刚刚办了房贷，还有二三十年要还，但是考虑国情，不管是买二套还是换房，真的贷款还满30年的是极少极少的，大多数人在10年内还清。所以，考虑未来10年的利率走势，还是浮动更有吸引力一些。

当然，如果你目前每月还贷额压力不大，又不喜欢变来变去，也完全可以选择固定利率，这样后期利率涨跌都跟你的房贷没有关系了。

Q4.LPR降了很多，那我这个月转换，是不是下个月房贷就能少还啦？

A：不是。

基准利率浮动转LPR浮动，转换前后执行利率不变！

本次转换确定的是固定点数，固定点数=基准利率*（1±浮动比例）-LPR

假设你之前房贷上浮10%，是5.39%；转换后依然是5.39%，只是确定固定基点59个基点（1个基点=0.01%）

Q5.那我的房贷什么时候能减少？

A：如果大家主动选择转换成LPR浮动模式，选择转换的时候，会有一个“重定价日”，重定价日指的就是更新执行利率的日子，以后每12个月重定价一次。

根据已经提交转换的小伙伴们反馈，重定价日的选择自由度各家银行也不同。有的银行是给定一个时间段，任意一天都行；有的银行是只给出几个指定日期（比如1月1日、7月1日等）；有的银行是只给1个固定的日期，比如8月31日。

还是举个例子，假设小影子今天选择将利率转换成LPR浮动模式，确定的固定基点是59个基点，重定价日选1月1日，而21年1月份的LPR是4.5%，那么我21年1月开始，房贷利率就变差了5.09%；20年8-12月的房贷利率依然是5.39%。等到22年1月1日，又再次重定价，更新执行利率。

注意，1月1日只是举例，不一定你的贷款银行就支持这个日期。

Q6.LPR如果继续走低，晚转换是不是亏了？

A：有朋友问，固定基点=目前的利率-LPR，那LPR如果继续下降，固定基点不是会越来越高吗？晚转就亏啦！实际并不是这样的！

央行一开始就考虑到了LPR浮动可能造成早晚转换的人固定基点不同，为了避免产生不公平，切换时统一以2019年12月发布的LPR为基准计算加点数，因此所有客户在2020年3月至8月期间的任何时点转换，同一笔贷款的点差都是一样的。19年12月的LPR是4.85%，实际银行转换的时候大多按4.8%进行计算。

Q7.重定价日选早一点划算还是晚一点划算？

A：这跟利率走势有关。

首先，当前的LPR已经比19年12月降了20个基点，如果你转换的早，定的是7月1日重定价，那么7月份房贷利率就能少20个基点；但是要注意，7月1日重新确定利率之后，一直要持续12个月，到21年7月1日才会再次更新利率，如果8月LPR又降了，那么你就享受不到这个优惠了。

如果你的房贷还没有转换，建议主动联系你的贷款银行，咨询相关事宜，不管是选择固定利率还是LPR浮动，把选择权掌握在自己手里，总是要放心些。

对于到底是选哪一种，其实两种都有利有弊，房贷可能还有十几二十年，未来的利率变化很难说、会不会提前还贷也很难说。

建议大家“买定离手”，降10个基点百万房贷每月也就少还63块，不要太纠结。