这周房地产行业新闻很多，房产中介们纷纷在朋友圈发文说契税要翻倍，以后买房成本要大增，让大家买房要趁早。

又有传言说深圳马上就要试点房地产税，而且传得有鼻子有眼，连征收细节都出来了，弄得人心惶惶。

本周三，五大行又同时发公告说，从8月25日开始，还没有选择房贷的，个人房贷将统一转换成LPR定价。

有才君今天就来说一说这三件事。

1

契税真的翻倍了吗？

8月11日，国家税务总局发布了《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》），规定契税税率为3%-5%，明年9月1日实施。

现在大部分城市的契税税率普遍在1%-3%之间 ，其中首套住宅的税率是1%（90平以下）或1.5%（90平以上），如果按照3%-5%的税率来说，税率确实就翻倍了。

一套三百万的房子，按1%的税率交契税，需要交3万元，如果按3%的税率交契税，就需要交9万元，一下子贵了8万，一下子就把上车的成本增加了8万，看着都肉痛。

有很多中介就按照这个思路来做促销，让大家早买早省钱。

但事实到底怎样呢？

现在的契税税率是1997年4月国务院公布的《中华人民共和国契税暂行条例》确定下来的。规定契税税率为3%-5%，跟这周发布的《契税法》规定是一样的。

之所以要发布《契税法》，是因为2015年8月修订《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）的时候，规定“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”都必须制定法律。

之前国内很多税种还有税率的确定，都是国务院制定条例就可以了，比如有才君刚刚提到的契税条例，《立法法》修订之后，这些征税的条例都要慢慢换成法律。

所以这次发布的《契税法》不是要提高税率，只是根据《立法法》把条例转换成法律而已。 

契税税率一直都是3%-5%，但我们实际交的并没有这么多，这是因为各地的实际征收会进行减免。

具体征收都是按照实际情况来，楼市太热了可能会上调。楼市过冷了，又可能会下调，对契税税率影响比较大的还是楼市调控的需求。

从税法说明中看，官方认为目前的契税税制很合理，认为要保持税负水平总体不变，所以不会随便加税率，更不会一下子给大家翻倍，放宽心。

2

深圳要试点“房地产税”？

这几天有一个传言说深圳市、深汕合作区区域内的商品住房从明年1月1日开始要试点“房地产税”。

2套住房，人均超过60平米部分，每年要交市场评估价的1.5%；

3套住房，第3套要交市场评估价的2.5%；

4套以及上，第4套要交市场评估价的4.5%。

这样算一下，有3套房的家庭，假如第3套500万，光是第3套房子的房地产税一年就得交12.5万，还得年年交。

这要是真的，深圳楼市得炸开锅。而且该忧心的不止深圳有房产的人，如果深圳开始收了，其他地方估计也就不远了，所以这个传言是够吓人的。

但是有才君觉得，这个传闻大概率是谣言。深圳税务局也向去询问的媒体表示：“目前暂未接到通知，一切以官方公示为准。”

01深圳特区的立法权无法授权房地产税试点。

虽然深圳身为特区，有地方立法权，但开征一个新的税种，需要国家层面正式立法或者全国人大的正式授权，哪怕是特区也不能自己决定一个新税种的开征。

02传闻中的税率过高，可能引发维权。

之前深圳的炒房风气很浓厚，很多家庭为了买房不惜离婚，买了房再复婚。

所以能达到征收条件的人，基数还是很大的。

按照传闻中的税率，在深圳每年要交十万元以上的人不在少数。那些房屋旧改中获得几十套房的家庭，每年要交的税轻松超过百万，多的甚至可以达到千万。这不是一次性的，是每年都要交的。

不声不响就出来这么高的税，房主肯干吗？可以预见会有很多人拒交，到时候要怎么办呢？全部拘留还是当作老赖来处理？

按传闻的税率来收的话，有才君已经可以想象未来税局外面的维权队伍会有多么庞大。

03过高的税率会扰乱房地产市场

根据易居房地产研究院发布的《2020年二季度50城住宅租金收益率研究》报告显示，深圳租金收益率现为1.2%，但传闻中三套房的税率是2.5%，四套房是4.5%，每年的租金远远不够交税。 

这么高的税，会导致房东们大力抛售房产。虽说深圳的楼市太热了，需要调控，但上个月深圳已经出台了非常严厉的调控政策，而这个高到畸形的房地产税不是楼市调控，是要把楼市搞黄。

04现在的经济形势不适合增税

学过经济学的朋友应该都知道，在经济过热的时候，国家可能会增税、提高利率。在经济不太好的时候，就要减税，降低利率。

我们现在经济状况肯定是属于后者，今年国家也确实是减税、降低利率。

但突然出一个这么高的房地产税，就是加重大家的负担，跟我们现在的政策背道而驰。

关于房地产税，有才君觉得肯定是一个温和的税种。

税率不能太高，否则会让大家抵触，不然很难长期维持。而且对于只有刚需住房的人，应该是没有什么影响的。

3

房贷转换

今年的3月1日到8月31日之间，有房贷的朋友要重新签订房贷合同，要选择把自己的房贷换成固定利率或者跟着LPR浮动。

固定利率：以后的房贷利率都按照现在的利率来，比如现在是4.9%，就一直是4.9%。

浮动利率：LPR+加点，其中加点=现有贷款利率—当月LPR，比如现在4.9%，本月4.65%，加点为0.25%，他以后的利率都为LPR+0.25%.

只针对商业贷款，纯公积金贷款不受影响，另外，如果你是今年才开始贷款的，直接是LPR浮动，也不用再选了。

房贷利率选择好之后，明年才开始实行，今年还是按原来的。

如果希望自己今后的利率是完全可以掌握的，可以选择固定利率。

当然， 选择浮动利率大概率是可以享受更多优惠的，有才君也是更喜欢这种。因为现在是负利率时代，利率的大趋势就是下跌，选择跟着LPR浮动会更划算。但是这也只是大概率事件，谁也没有办法断言未来会怎么样。

本周三，工行、建行、农行、中行、邮储银行都发公告说8月25日起，还没有进行选择的人，银行会自动把这些人的房贷转换成跟着LPR浮动的。

如果银行帮你自动转换之后，你觉得不想要，也可以在今年12月31日之前通过手机银行自助转回或者跟银行协商。反正转换之后，新的利率也是明年才开始用，在此之前改回不会造成损失。

但是，大家如果有其他的想法建议还是不要等到银行执行之后再去改，抓紧在8月25日之前办好，也省去一些麻烦。

4

写在最后

信息时代，什么传言都有，在听到一些噩耗的时候，我们别忙着慌张，冷静一下，先问是不是，再问怎么办。