说个好消息～～～

4月30日，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；同时，证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见。

这意味着我们的公募基金将新增一员大将：REITs。

中国版的REITs，千呼万唤始出来。

早在五年前就有朋友问我中国有没有REITs可以投资，其实有（私募REITs）但很难分辨投资价值和风险。而这次是公募基金将试点REITs，意味着监管，资金安全，信息披露，资金托管等方面都将完善。

它将成为一种主流的大众理财产品，慢慢成为一种家庭理财配置的主要方向之一。

什么是REITs？

REITs是英文缩写（拼音读出来大约是“rui·z”），全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金，也就是我们通过基金公司投资到不动产项目当中。

这里注意是不动产项目，而不是房地产公司。股票型基金投资了万科A，这是地产公司，但这是REITs吗？不是。

不动产项目，指的是基建，写字楼，购物中心，酒店等等。这些不动产项目获得收益，比如租金，还有房产资产的升值，投资者就可以按照权益大小获得收益分成。

通俗的说，大家把钱凑起来一起做房东，拿到房租大家分，房子升值都有份。

REITs在海外已经非常成熟了，根据中金的研报，目前全球REITs规模近2万亿美元，其中65%来自美国，其他国家的REITs还属于新东西。

2015年鹏华发了一只叫鹏华前海万科REITs，但其实那个算半个不动产信托基金，里面还有大量的企业债，甚至还有一点股票，也算是一种我国REITs的初期尝试吧。从产品结构到投资范围，和咱们现在说的REITs还不一样。

2018年上投摩根发了一只名为上投摩根富时发达市场REITs的QDII指数基金，这种指数基金也并非今天所说的REITs，可以算是REITs的衍生品。

目前我们的REITs开放的投资范围是基础设施领域，比如仓储物流，交通设施，水电气热，环保等。另外对试点地区也有限制，首批REITs投资标的大概率会集中在京津冀，长江经济带，雄安，粤港澳等重点区域的优质资产。

所以，又可以叫中国重点区域基建REITs。

它的意义在于盘活存量资金和存量资产，让闲钱参与到祖国重点经济区域的建设中去，同时缓解地方政府财政压力，也让大家能够从中受益。

估计有的人就说，这是骗钱的吧，让我们堵地方政府的窟窿。我觉得这件事要从两方面去看。

第一，这次的证监会《指引》中对基建项目的质量划定了基调：需要是那种经营3年以上，已产生持续稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营的能力，有增长潜力等等。

也就是说，都是一些存量基建项目。

是已经建设结束的基建项目，已经处于收益期了，然后REITs基金把这些项目的收益权买过来，地方政府也就回笼了资金。

相比那些还没开始建设的，或正在建设的基建项目，这种处于收益期的项目的安全性很高。

第二，从风险收益看，应该是介于股票和债券之间的，对收益不能抱有太高的期望，它确实很可能替代了债券基金的部分地位，对债券型基金会是一个冲击。

现在是初期试水。

试水的时候会用一些安全可靠的优质资产先探路，如果顺利，以后会陆续开放更多地区，更多投资方向的地产项目，比如商业地产等，以及从项目成立就进入，但那时候风险也会随之升高。

关于“骗钱”一说，我觉得大可不必。

国家基建不能仅靠政府投资，政府发债，这样一方面债务压力高企，隐患太大；另一方面，靠政府毕竟力量有限，如果能有大量民间资金的参与，还能获得收益，整体上会是双赢的好事。

不能一边眼红不动产项目赚钱，一边抱怨他们要坑我们的钱。

现在公募REITs产品还没出来，咱们现在还不好说具体产品是什么样，等出来了，再跟大家聊。