梦里都想当“包租婆”

古代的人喜欢买地，现代的人爱买房。

面对现在的高房价，想买房真不是件容易的事情！

可惜很多人自住房都没解决，还梦想当包租婆？

一万个“难”啊！

今天基金课学员找我问：“听说国内也能投资房地产基金了，你看我们能不能买点，顺便实现当包租婆的梦想？”

没错，五一节前，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。市场一片欢呼，甚至还有人高度评价“中国REITs新时代正在开启，这是一个历史性机遇”。

如果把这条新闻解读成利好房地产行业，普通人也可以通过它来炒房，那就大错特错了！

不可否认，近年来，中国金融市场在“抄国外作业”的过程中不断发展，可是往往抄作业只抄一半，或者抄过来，就走了样（最典型的就是P2P——本来人家是点对点借贷，国内非得搞成了非法集资，个个暴雷……）

现在我们来看看普通人到底能不能投资？

REITs究竟是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts）全称是“不动产投资信托基金”，是一种证券化的产业投资基金，通过发放收益凭证，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效地降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

说白了就是，很多人和机构把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去专门投资不动产，赚到的钱大家分。

REITs投资的不动产，不是大家理解的那种炒房，今年低价买入了明年高价卖出，而是投资那些可以产生出租、经营收益的一切不动产，比如办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院、生产厂房、仓库、工业园区、输油设施、大型桥梁、公路、铁路等方方面面。

所以REITs基金的收益来源并不是房价上涨的交易价差，而是靠收租、收息赚钱。

简单来说你买了REITs，就实际购买了REITs所持有的不动产的一小部分。除了获得租金派息收益，由于REITs可以在证券交易所交易，REITs自身交易价格也会波动，投资者还可以通过买卖REITs获利。

投资REITs有什么好处？

REITs基金在国外是一个非常成熟的投资品种，最早出现在美国，目前已经有30多个国家和地区相继推出了各自的产品，市场很成熟了。

第一个重要优势就是投资门槛低，比起动辄几百万上千万去买房子或者商铺，甚至是动辄几十几百亿的基建项目，普通人无法企及，但是把它变成基金之后，只要几百上千就可以投资了，又可以间接买入包租的物业，共享收益，不想要了还能卖出去，比直接投资房产和基建项目要省事多了。

第二个优点是高股息分红，如果你买上市公司的股票，分红率最多也就50%左右，而REITs要求90%以上的利润必须用于分红，不得留存，所以有较稳定的分红收入；

第三个优点是流动性高，相比起直接炒房子，挑房、找中介、看房、贷款、签合同，再卖房……起码一年半载的才能搞定一套，而REITs在公开市场交易，属于公募基金，如果不想要了，就可以直接赎回卖出。

第四大优点是风险分散，比起投资单一城市的房产，REITs会投资不同地区、不同类型的不动产，风险更分散。

最后，REITs产品还享受税收优惠。对投资者来说，可以享受印花税、利得税等特定税种的减免政策，哇塞，这么多有点，真棒啊，想想还真爽，口水都流出来了还不赶紧上手买?

投资REITs有什么风险？

中国金融市场在不断健全的过程中，金融产品推陈出新，普通人投资前，一定先要弄清楚自己买的到底是个啥。

证监会明确规定，我们只做基础设施领域的REITs基金，主要投资方向是基础设施，包括仓储物流、收费公路、机场港口、水电气热等公共基础设施，不包括住宅和商业地产，更加绝对不可能是北上广深的房子。

那些想通过REITs炒房的人梦想破灭了！

即便你已经很清楚自己投资的是基建项目的基金了，也要看清楚背后蕴藏的风险：

第一大风险就是项目风险。

一般基建的项目涉及资金规模巨大，投资周期长，而且一旦建成之后，转型非常困难，抗风险能力差。选哪种基建项目能得到长期的投资收益呢？

第二大风险是基金管理人的风险。

之所以悦姐一直推荐买指数基金，而不推荐买主动基金，就是担心基金经理和基金公司的道德风险。

第三大风险就是政治与政策风险。

既然投资的是基建项目，那么我们需要了解该项目所在的当地政府会出台的涉及该行业的各类政策，以及包括上市所在地政府对于 REITS 的架构、财务杠杆、税收待遇等方面的政策所带来的直接影响，这个深入了解的难度蛮大。

第四大风险是交易与产品设计相关风险。

中国内陆从来没有基金公司设计过这种基金产品，也缺乏这方面的人才储备，而不动产本身的产权交易流程就较为复杂，整体基金产品结构及条款能否实现投资者期望，能否避开底层不动产与项目公司的资金被挪用等等问题，实在是有点难。

下图总结了基建REITs和商业物业REITs的区别：