原创 業問  |  来源  菜鸟理财（ID：cainiaolc）

之前陆续聊了北京和上海楼市的近况，今天的文章，给大家聊聊广州和深圳这两座城市。

下周五就是大年三十啦，想必很多人都已经开始休假，或者在筹备周末返乡的事儿了。

所以今天也就言简意赅一点，大家记住我的结论就好哟！

 1 

先说广州。

在之前的楼市课程里面，業問对广州楼市的判断是：南沙需成长、增花从天坑，主城仍稳固，萝岗有看头。

在去年12月广州在一个星期内放松了南沙、花都和黄埔的限购之后，这个判断依然成立。

作为一线城市里面对年轻刚需们最友好的城市，广州之所以率先出手对楼市托底，原因很简单，2019年广州楼市的总体表现，着实不咋地。

在2020年，广州楼市总体表现也很难走出啥逆天的大行情，但从土地供应和商品房去化周期来看，这应该也是留给刚需们上车的难得的时间窗口了。

一个温和的小阳春肯定难免，年中冷却一下，最快年底可能就再次慢慢点火提速了。

所以，如果你是本地刚需，能在目前的限购区买，那就尽量买主城区。

所谓主城区，指的就是荔湾、越秀、天河、海珠四区，外加白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙站以南地区，及番禺区光明高速以北地区。

这个范围内买房，哪怕短期有调整，中长期来看也都稳的。

如果你是抱着投资的目的，我看好黄埔多过南沙。

当然也不是说南沙不值得关注，只不过人口总量、交通规划、产业结构等多方因素来看，短期内南沙的价格还撑不起它的价值，真要兑现湾区“核心”的期望，还有很长的路要走。

花都什么的，投资就还是别去了，毕竟我前面说过了：“增花从天坑”。

 2 

然后是深圳。

業問对深圳的态度很简单：坚定看多，区域细化。

坚定看多就不用多解释了，自2008年至今，坚定看多深圳的人所获得的丰厚回报，远远超过在其他城市的投资布局。

区域细化是啥意思？相比上有十几万的主城区豪宅，下有二万块郊区上车盘的广州，深圳各区动辄5万起步的均价，确实让很多年轻人感受到了绝望。

但深圳各区其实也是有所谓的价值“鄙视链”的，之前网上流传的这张图，業問觉得就很准确：

所以，業問对2020年买进深圳楼市都的建议非常简单：

只要你有房票，有预算，那就往西边买、沿地铁买、看配套买。

往西边买的逻辑不用我多解释，只说一个典型的案例，在深圳最东边的大鹏，现在还有两万多的新盘哦，但这种看似捡白菜的价格，在深圳市场却是无人问津。

毕竟大家都精明了，在预算、房票和杠杆都越来越珍贵的当下，不会轻易下注在这样一个“被遗忘的角落”了。

沿地铁买的逻辑其实也不用多解释，这个放在哪个城市都是一样的。

今天要更新一下的是看配套买。

在之前的课程里面，業問说的是“看配套买里面指的配套，具体包含学位、购物、医疗、文体四大要素，重要性逐级降低。”

但在深圳市场，还有一个多数人不太关注的“配套”，在接下来行情里起到的作用会越来越关键。

这个配套就是片区城市面貌。

之所以得出这个新的感受，主要是源于最近光明新区一房难求的火热行情，让曾经的“宇宙中心”龙华都黯然失色。

光明新区为啥会被市场热捧？因为那边基本上白纸一张，可以从零开始规划建设一个漂亮的现代化新城出来。

而深圳很多片区，都遗留着大量越来越难拆迁的城中村、小产权和20年以上楼龄的老小区。

这些片区可能会有少数楼盘能够鹤立鸡群，但从长远来看，整体区块的表现会明显不如那些从白纸上规划建设起来的区域。

早年的香蜜湖豪宅区、如今的深圳湾豪宅区，现在的当红炸子鸡宝中，以及马上就要被炒热的光明新区，都是这个“配套”逻辑的一再验证。

 3 

总之，作为粤港澳大湾区的双子星，广州和深圳的前景是不用担心的。

不说一定会涨得多疯狂，但只要你能选对区域买对标的，基本可以不用担心跑输大市、资产缩水这种情况发生。

现在，整个广东省也宣布要放开放宽除广深之外的落户限制了，人口的进一步集聚也在所难免。

现在有能力的，業問就建议你抓紧在广深安家，广州尽量买在限购区，深圳尽量往西边买。如果觉得广深太贵，佛山、东莞也是不错的自住兼投资的选择，惠州的话，業問相对会更谨慎一些。另外，珠海有一定可能成为大湾区西岸的龙头，有相关计划的也可以多多留意。

当然，虽然看好大湾区，但業問也还是要再次再次提醒一下各位：整体看好不等于任何区域都可以闭着眼睛买。

早过了那个乱买瞎买都能躺赚的时代了，接下来要么压根不买，想买就得多方权衡，精准决策！