原创 業問  |  来源  菜鸟理财（ID：cainiaolc8）

今天的文章，我是应某位菜友的要求，在经典的房地产“短期看金融,中期看土地,长期看人口”理论之外，来给大家科普另一个把握楼市入市节奏的关键依据。

这个依据，就是很多人都听过，但多数还是一脸懵逼的“板块轮动”。

 1 

先给大家解释一下板块轮动是啥意思。

简单来说，其实就是指房价在热钱的流转下，从核心城市转到核心城市周边，再到二线热点城市，再到普通二线城市，再到三四线城市炒作的这么一个历程。

股市的板块轮动，很多人都听过。楼市的板块轮动之所以没多少人明白，主要原因是，它其实是在上一轮房价暴涨的过程中才开始出现的。

当时，全国楼市是呈现出了这样的魔鬼步伐：

一线城市阵营中，2015年第二季度，深圳房价率先发力，接着三、四季度时上海和北京的房价便接力上涨，2016年第一季度，板块轮动就到了广州。

二线城市阵营中，部分城市的房价从2015年下半年开始上涨，2016每年，更多二线城市加入了房价大涨的狂欢。

比如说合肥、厦门、南京等城市，在这波板块轮动中都是上涨得比较明显的。

而一线城市周边的三四线城市，在一线城市房价大涨之后，也开始了一轮明显上涨。

比如说深圳周边的东莞、惠州、中山，北京周边的燕郊、香河等，都受到了板块轮动的影响。

而在此之前，全国大多数区域的楼市都是同步变化的，一般会呈现同涨同跌的规律。

比如说，2005上半年、2007年、2009下半年和2010年，全国楼市普遍大热。

2008年、2011年和2014年，则全国楼市普遍遇冷。

之所以会在上一轮的房价暴涨中出现了板块轮动的新现象，主要是以下几方面原因综合造成的：

第一是最早通过炒房赚钱的那批人所带来的“致富”效应，让越来越多中产及新富阶层开始意识到：靠炒作房地产，就能在短期内赚大钱。

也就是说，市场上持币入场的玩家，不再是一小部分先知先觉的人，反而成了一种群体行为。

第二是2015年下半年的信贷刺激，释放了大量可流动资金，降低了借钱的门槛。

无论是房地产开发商还是个人，都能感觉到市场上的钱更多了，要从银行借到钱更加容易了，在2-3年翻倍的行情刺激下，疯狂加杠杆也就不算个啥事了。

第三是政策利好频出，限外令松绑，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%;，公积金贷款不断降低门槛，全面推行公积金异地贷款等。

这一系列的政策，都进一步降低了买房的门槛。让懂行的不懂行的都开始掏空积蓄、积极借钱，把赌注全押进楼市。

偏偏在这时候，还推出了通过棚改来“涨价式去库存”的大招，大量持币待购的拆迁户急吼吼地入市，板块轮动的节奏和范围开始从区域性事件变成了全国性潮流。

直到现在，虽然调控已经坚持了好几年，但板块轮动的余热，都还在很多三四五线城市持续着……

 2 

那么，下一次的轮动，还会再出现吗？

業問的答案是肯定的。

人都是趋利避害的，在上一次轮动里赚到钱的人，都还忘不掉那躺着数钱的刺激，所以一旦市场出现缝隙，新一次的轮动在所难免。

回顾2019年的深圳楼市，你会发现，作为上一次轮动的“龙头”，深圳楼市已经率先开始了新一次的板块轮动了。

最初的星星之火起于深圳前海，2019年初，前海的诺德假日开始被热炒。

诺德假日的小两房在2018年底时成交价是390万，2019年后就涨到了420万，此后继续一路飙涨至490万。

2019年3月至7月，前海南部分楼盘开始发热。

8月的先行示范区政策后，前海领涨，深圳湾、半岛和后海片区跟涨，此后，前海降温，宝中和碧海开启一轮新的领涨。

11月豪宅税调整之后，全深圳各区的版块轮动也就开始了。

在听到深圳率先起跑的信号枪以后，在上一次板块轮动中尝过甜头的炒房客、中产和新富们，肯定是不会轻易放过下一次轮动机会的。

所以業問才说，在大概率上，楼市还会出现下一次的板块轮动。

只是，这一次轮动和上一次的轮动，在逻辑上会不太一样。

上一次的板块轮动中，主要是少数资深炒房客带动中产和新富，充分利用资金杠杆去炒。

当已经炒热的城市开始受到调控的影响，就马上换下一个“洼地”继续炒。

从核心城市到其周边城市，再到二线城市、三四线城市，先后轮番被炒了一遍，于是就有了我们看到的二年翻倍大行情。

而这一次的轮动，大环境已经有所不同。

一方面，在2020年的政策组合拳“宽货币、紧信用、松财政”下，即使有降准降息，但银行放贷收紧，要想借到钱也没那么容易了。

另一方面，虽然在“因城施策”的前提下，很多城市的楼市都会有所放松，但是放松并不等于放开，毕竟上头还有“房住不炒”的总基调压着。

综合来看，由于这一次的轮动资金体量相对来说有所缩小，基本只能靠个人的资金积累，或者有限的杠杆支持，加上楼市放松空间有限。

所以也就很难产生上一次轮动那样丧心病狂的效果，让全国大部分地区楼市都在短时间内再来一轮普涨。

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最后老规矩，给一些業問的研判和建议吧。

業問预计，这一次的轮动，会呈现这样的规律：

1、优先在核心+热点城市的内部区域轮动。

由于资金体量相比上一轮来说被大幅削减了，手中的子弹不够，瞄目标自然要盯最有可能打中的那个。

所以这一次的板块轮动，首先会挑最有核心的城市下手，比如说再次冲在最前面的深圳。

而在深圳这个城市的内部，也并不是普涨，还会进一步的细化轮动。

就拿宝安和南山来说，虽然这俩都很热门。

但在宝安最热的也只是宝中，在南山最热的也只是前海后海，其他区域并没有大幅的跟进，部分区域甚至是被遗忘了，基本很难等到平分秋色的机会。

同时，曾经的深圳房价洼地光明，也受到了热钱的追逐，开始升温。

2019年底的时候，光明新房房价已经站稳5万，部分较新的二手房房价已经在冲6万了。

等深圳内部都轮动了一遍了以后，那估计就会开始轮到临深或者是广州了。

2、强二线和少数二线有望被再次轮动到，除此之外的其他城市，则基本没有被“轮动”的可能性。

毕竟如今的资金体量有限，热钱只会寻找最确定的机会，没有条件再像上一次板块轮动那样广撒网，搞个雨露均沾的普涨。

就像業問之前说过的，楼市已经二八分化，甚至一九分化也是有可能的。

从现在开始，不是所有房子，都有机会能成为房产了，所以买房一定要擦亮眼睛。