摘要：据住建部统计，我国有1.8亿租房群众，90％是外来务工人员和新就业大学毕业生，租金贷在满足上述用户租房需求发挥着重要作用。租金贷可以缓解用户租房时资金不足的压力，同时为长租公寓、金融机构提高获客率
原创 秋天 | 来源 消金时代（ID：cftimes）
2019年以来，长租公寓遭遇资本寒冬，不少长租公寓暴雷。据住建部统计，我国有1.8亿租房群众，90％是外来务工人员和新就业大学毕业生，租金贷在满足上述用户租房需求发挥着重要作用。租金贷可以缓解用户租房时资金不足的压力，同时为长租公寓、金融机构提高获客率，整体来看，租金贷是个三方共同受益的模式，但近年来，由于长租公寓“高进低出”，滥用租金贷，暴雷事件频出，连带租金贷也被普通消费者视作消费陷阱。据不完全统计，2019年，已有近60家长租公寓倒下。2019年7月份，杭州的寓知音被媒体曝出由于资金链断裂，已经连续数月没有给房东交付租金。资料显示，寓知音运营主体为杭州安闲居科技有限公司，成立于2018年4月19日，从成立到暴雷，仅一年多的时间。2019年8月，乐伽公寓停止运营，没有经营收入，无法偿还客户欠款，对于停止运营的原因，公告称“由于公司‘高进低出’的经营模式存在严重缺陷，已对长租公寓市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的现状。”所谓“高进低出”模式就是“高价收房，低价出租”。例如，房东每月收到的租金为5000元，租客实际每月支付的租金才4000元，长租公寓按照季度或者月付付款给房东，但是租客需要一次性交付一年的租金，或者通过租金贷，签订一年的合同，由金融机构把一年的租金预付给长租公寓，一次性套取租户的贷款，从而获得大量资金用于再扩张。2019年10月，喔客公寓被杭州警方立案，喔客公寓的运营主体为上海卧荣网络科技有限公司，成立于2016年11月，同样，喔客公寓也是“高收低出”的经营模式。长租公寓通过租客预付一年的租金获得更多的现金流，不断扩大规模，但是该模式本身就有风险，很多平台通过租金贷形成资金池，将资金池里的钱用于其他风险投资，极易发生资金断裂的现象。也就是说，个别长租公寓将本来利好三方的租金贷，玩成了危险游戏。 如果长租公寓融资杠杆过大，租金贷、应收租金保理、收房贷、装修贷等产品的叠加使用，一旦哪一环节发生问题，也可能导致整个公司的资金链断裂。寓见公寓、宜居房产、诚客快租、杭州德寓、鱼悦公寓、杭州国畅、东俊地产、中择房产、杭州常居等公司先后暴雷，留下没有收到租金的房东、被驱赶出门深陷租金贷的租客。此外，部分长租公寓为了增加现金流，诱导、欺骗租客进行租金贷。在与租客签订合同过程中，仅告知租金月付，却没有告知所签订的合同为贷款合同，导致很多刚入社会的租客在不知情的情况下背上贷款。住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、中央网信办6部门联合开展整治住房租赁中介机构乱象，就曾曝光小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司违规开展租赁消费贷款业务。该公司以低租金方式吸引承租人，在承租人有承租意向后，要求承租人先签订“定金合同”。在签订正式租赁合同时，又以只能通过第三方平台“会分期”支付租金和之前已签订“定金合同”为由，诱导承租人签订嵌套租赁消费贷款条款的租赁合同。承租人与该公司解除租赁合同时，无法自行与“会分期”解约，“会分期”仍每月按时扣除承租人租金。此外，部分长租公寓没有及时支付与房东租金，或者与房东发生纠纷，导致房东把租客赶出住所，但租客却仍然身背租金贷也是常见的坑。上述6部门曾曝光太原市创世纪房地产经纪有限公司在承租人缴纳租金后，不向出租人支付房租，导致出租人驱赶承租人。据悉，创世纪房地产还与山西某小额贷款公司合作，以第三方担保的名义，由贷款公司为承租人提供租金贷款业务。据不完全统计，目前微众银行、网商银行、平安银行、中信信托、中银消金、湖北消金、海尔消金、晋商消金、任买等机构均布局租金贷。
与预付款模式困境类似，在租金贷的模式中，金融平台一次性将一年的资金垫付给长租公寓，再由长租公寓将租金按月或季度交付给房东。租客则通过分期付款的方式将租金支付给金融机构。当长租公寓资金暴雷时，房东收不到租金，租客无房可住但背上贷款，会让金融机构陷入争议与纠纷，面临大量低还款意愿的借款人。晋商消金、海尔消金、华融消金多家持牌机构就曾多次踩雷。晋商消金曾踩雷即爱公寓、寓见公寓，华融消金、海尔消金、北银消金、平安银行踩雷过大熊公寓，浙江泰隆商业银行踩雷安闲居。在平台出事后，金融机构因持续扣取租金被频繁投诉。例如，昊园恒业暴雷后，租客因被上征信去找晋商消金，但晋商消金让租客找元宝e家，元宝e家的让租客找昊园恒业，出现互相推诿的情况。第三方投诉网站上，晋商消金因此事遭遇用户维权。
晋商消金大股东在招股书中提到，“......晋商消费金融并无法律或合同责任须对该等消费者蒙受的经济损失负责”，但很多租客在不知情情况下被中介诱骗贷款，金融机构处于信息优势方，也理应做出足够的风险提示。
业内人士称，随着行业乱象频发，持牌机构也越来越重视长租公寓的资质与实力，偏向与大牌机构合作，目前，市场上长租公寓比较大的品牌有泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓、自如、YOU+国际青年、蛋壳、魔方公寓等，大部分已实现较高租金贷渗透率。今年10月份，蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书，招股书显示，在2017年，蛋壳公寓有91.3％的用户使用了租金贷，2018年和截至2019年前9个月，这一数字分别为75.8％、67.9％，贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元；同期，蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。例如，蛋壳公寓的主要合作方为微众银行、任买、平安好月付、元宝e家、网商银行、平安银行、中银消金、中信信托、湖北消金、海尔消金等十几家机构。另一玩家青客公寓租金贷占比也已过半，招股书显示，青客公寓65.2%的租金由分期租赁贷款支付，已与11家金融机构合作，涉及上海华瑞银行、浦发银行、建设银行、网商银行等机构。官方信息显示，自如分期资金方为微众银行及多家信托。自如曾发行过信托产品，据此前报道及分析，北京自如众诚有融信息科技公司作为发放住房分期贷款的资金方，为信托原始权益人，自如并无相应金融牌照，而是通过信托作为通道发放贷款。2019年12月5日，用户唐先生在聚投诉投诉称，蛋壳公寓以分期不能办理为由单方面取消合约。据悉，因蛋壳公寓改造房间过多，第三方金融机构没有批准唐先生的分期，蛋壳公寓要求唐先生退租或者支付半年及以上的房租，但唐先生已经与蛋壳公寓签约月付的合同，故而引起纠纷。12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称：《意见》），对租赁金融业务进行管控。值得注意的是，《意见》首次肯定了长租公寓以租客的租金为抵押申请银行贷款的行为，住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。但也指出，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。《意见》指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。此外，《意见》还规定，将加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这也意味着，戴上紧箍咒的租金贷，也将朝着越来越合规的方向发展。
