原创 胡小媛 | 来源 慢钱财商（ID：mqcs999）
2019年，买房致富的浪潮终于退去。500家房地产公司倒闭，调控政策高达575次，靠买房发财的梦，一夜惊醒，裸泳的炒房客纷纷奔向堤岸……
2020年，房价到底会不会涨？是不是买房的好时机？还能重仓加杠杆投资吗？哪些城市很有潜力？政策将对房产发展产生怎样的影响？买房之前需要注意什么？
今天这篇，将对2020年房产走向作重点分析。上面的问题，或许能在本文找到答案，希望对准备买房的朋友有用。
01
房价还会涨吗？大城市将局部增长
2020年，房价到底还会不会涨？这是很多人关心的问题。
先从货币政策来看。
2019年11月，中国人民银行原行长周小川在创新经济论坛上表示，中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代。
言外之意就是进入负利率时代只是时间问题。
事实上，从建国以来，中国利率一直在走低，2019年底更是达到最低。
从2019年8月开始，美联储开启近10年来首次降息之后，至少已有20多个国家的央行进入降息大军，全球新一轮货币宽松早已开启。
元旦节，央行刚刚宣布全面降准0.5个百分点，共释放基础货币8000亿元。
从政策趋势上看，低利率、零利率、负利率；降准、降息已是大势所趋。
降息会如何影响房价？
从经济规律角度来说，无论是国外还是国内，降息都与房价密切相关。
也有人说，货币宽松，会刺激房价上涨。
这在过去的确如此，比如近十年来房价的两次大暴涨。
不过这次降准，是无差别降准，这种无差别降准释放的流动性，如果进入房地产市场，的确有可能推动房地产市场价格的上扬。
但是前不久，中央经济工作会议再次重申了“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，仅2019年房价调控政策高达575次，同比2018年上涨35.3%。
而且当前中国房地产市场已经全面向居住属性市场转移，在这样的情况下，降准对房价的影响会非常有限。
也就是说，房地产不会再被作为短期刺激经济的手段。央行也再次强调，“不搞大水漫贯”。
与此同时，开发商的日子也不太好过，去年共倒闭599家房产公司，今年可能还会继续。
中国房地产企业已经向全面多元化的方向发展，恒大、宝能在做汽车，碧桂园在做机器人，雅居乐在做环保，华夏幸福在做产业新城。
2020年，大城市、中心城市的房价仍然还会上涨，毕竟，这些城市聚集了大部分精英人才以及优良资源，经济继续增长，城市化继续，推动当地房价的上涨也是情理之中。
但是上涨幅度以及上涨速度都会较之前逐年放慢，最终回归到正常的低风险平衡状态，动则翻倍的情况基本不会有可能了。
02
布局核心一二线，三四线投资需谨慎
2019年12月，中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》引发热议。
1） 《意见》明确要求全面取消城区常住人口300万以下城市的落户限制；
2） 全面放宽城区常住人口300万至500万的城市落户条件；
3） 完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
很明显，国家在大力推进城镇化，完善居住制度。
放宽户籍限制只是开始，未来户籍制度改革考虑的因素会更加综合。
这意味着，年轻人可以更加自由地选择在发展的城市落户。人才聚集，形成聚集效应。
可以预见未来10年，部分新一线城市，比如重庆、成都、武汉等城市将会凭借人才集聚，迎来全方位高质量的发展。
有专家表示：中国目前的城市化率刚超世界平均水平，接近60%。中国处于快速城镇化的后半段，速度有所减缓，有比较明显的提升空间。
核心城市会成为城市群发展的中心带动力量。
农村向城镇挪移，小城市向大城市挪移，导致三四线产业结构越来越单一，人才吸引力逐渐减弱，房价支撑力不足，价格也就上不去。
优质资源将更多地集中到优势地区。核心一二线城市、省会城市、中心城市将越来越强。
所以，如果有能力，核心一二线可以放心布局，三四线的投资房需要谨慎。
万变不变之理：只有大城市才有房地产。
03
刚需房何时买？可以上车
买房时机，也是很多人最关心的问题。
到底什么时候买最合适？
2020，“三稳”依旧是房地产主基调。
2019年12月，中央经济工作会议再次强调“住房不炒”，且要全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
“住房不炒”是国家近几年来多次强调的政策理念。
未来，房地产将不会再作为刺激经济政策的短期手段。
如果是刚需，钱攒够了就买，稍微能加点杠杆的话，能尽早买就尽早买。
对于刚需人群，房子最大价值是自住、结婚、孩子上学，以及家的温馨，归属感，幸福感，这才是房产最首要的本源价值，这比投资更重要。
2020年，我的建议是，刚需自住房可以放心上车，不需要考虑过多因素，或者瞻前顾后。
而且，行业刚刚释放8000亿流动资金。银行的贷款额度会比较宽松，市场购房的情绪还没有调动起来，趁早上车，容易挖到笋。
早买早安心，那些攒钱好多年一直等待机会的，想办法加点杠杆先上车，别越等越贵。
只要你不是买到特别差的房子，自住几年，价格都会回来的。
杠杆可加，但是不可大加，房贷支出最好不要超过家庭收入的三分之一。
另外，如何选择也是非常重要的问题？
选择知名开发商，注重房子的附加属性（学位，户口，信用等）。
看周边配套资源是否优质（交通、学校、医院、商业等）。
如果不是土豪，首套房建议中小户型为主，户型结构方正合理，使用率高。
04
投资房如何布局？看价值，找组合
2020，投资房产大赚的可能性很低了。但也不是意味着没有赚头的。
特大以及一线城市房价额度太大，投资需要大量资金或者杠杆支撑，对于一般的投资者显然不合适。
那如何寻找目标地？
2019年已有15个新一线城市“松绑”，比如，成都、杭州、武汉、西安，长沙、沈阳……。
如果大家细心留意的话，会发现去年年底政策调整的步伐在加快：
11月22日，广州限购微调；
11月28日，青岛城阳区、黄岛区变相放松限购；
11月29日，佛山放松限购，人才购房零门槛；
12月4日，成都确认跨区限购放松；
……
2020年可能还会继续，值得关注。
中央只对房地产的成交量和房价进行区间控制，但是细化到限购、限贷、限售、限价这些细则，应该会让地方政府决策，所谓“因城施策”。
大水漫灌固然不会，但房地产也确实要承担“稳势”的夜壶作用。
2019年，重庆土拍市场回归理性，二手房成交量回升，价格下跌，优质二手淘笋。
长沙，还可以低价格找机会。
成都回归核心，可寻找价值房。
武汉下跌为主，投资房需筛选洼地。
沿海城市群中，可重点关注中山、东莞、佛山
总而言之，未来重点关注主要城市群、都市圈，核心城市是关键，投资看价值、找组合。
05
几点总结
2020房产走势重点总结：
走势一：总体房价既不会大涨也不会大跌
“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调。
一二线城市调控总体不放松，有侧面松绑可能性；三四线城市维持房价稳定，防止过快下跌。
除了降准，降息会成为2020年货币政策的主旋律之一。LPR的实施，会使楼市避免大水漫灌。
走势二：房企日子不好过，房产去库存压力不小
房地产企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调；2020年很多房企需要重新考虑制定销售目标。
《中国住房发展报告(2019-2020)》指出，楼市期房存销比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年反弹至3.0年，期房去化压力较之前有所增加。
一线城市压力不小，北京高达17.27个月；三四线城市需求被透支，棚改结束，需求动力不足。
走势三：一二线是核心，21个重点城市值得关注
北上广会逐步稳定；深圳依然延续年底行情，但大涨难；成都、武汉回升、重庆、长沙等逐渐稳定。
苏州上涨空间减小、调控紧跟。
杭州核心区稳定，郊区和二手房可淘笋。
宁波、南通、无锡、温州等延续红利。
长三角一体化，21个重点城市值得关注。
2020买房总体建议总结：
1）刚需自住，2020是安全期，不用太多担心大涨或者下跌；
2）如果是投资，大赚可能性极低、价值投资和资产配置是关键，长期持有是核心；
3）至于炒房，几乎不可能，趁早打消念头。
展望未来：
全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
在此背景下，预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，投资中低速增长”的特点。
未来几年中国处在楼市调控的机遇期和关键期。
第一，房地产已成为经济健康发展的掣肘。
稳增长方面，房地产对经济增长的净贡献已由正转负；
惠民生方面，房地产对整体的住户部门的生计产生了双重影响；
调结构方面，房地产对结构调整和产业升级起到阻碍作用；
防风险方面，房地产风险是中国经济的重要风险源；
促改革方面，住房改革是供给侧结构性改革的重点。
第二，未来两年是楼市调控的关键期。
楼市调控是塑造高质量发展的新动力、新机制、新引擎和新路径。
楼市调控的机遇窗口可能在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。
最后，完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间。
