前段时间，某地区因“不能降低房价”而引起关注，据悉，在这个地区有个别楼盘，出现降价促销活动，可能这一情况的出现，对于很多购房者来说，确实是好事，然而，当地却认为这种降价方式会对房地产市场会形成不利影响，因此被叫停了。现如今，楼市降温明显，各种调控政策都在遏制高房价，然而，不少人却发现，房价“死撑”，同时还不允许“房价下跌”，释放什么信号?

对此，外界错误的以为，这样是为了维持房价稳涨态势，其实并不是不让房价下跌，而是不能让房价下跌太快。目前，房地产被重新定位了，房地产的调控政策的主要目的也是为了让房价平稳，这样行业才能在稳健的水平上长远发展，其实，也就是为了防止房价大起大落，微涨微跌可能存在，但是骤增骤降却不切实际，不利于行业健康发展。

与此同时，“房住不炒”的政策，也不是为了降低房价，而是希望房价能够逐渐的回归到合理的区间中，防止房价大涨大跌，这才是政策的真正意义。从当下一系列的房产动作上，也能看出一二，房价经过小阳春之后，很多人想当然地认为，房价仍然会上扬，然而，却被泼冷水了，这说明楼市已经开启新周期，不再是“只涨不跌”了。

房地产的核心规律

对于房地产行业分析，恒大首席经济学家任泽平有一个著名的论断——

“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

这句话怎么理解？

短期看金融。

说明信贷政策对短期房价走势影响比较大。

从以往的经验来看，短期的信贷政策确实对房地产市场影响比较大，但归根结底是对加速了需求的释放，从而导致的量价齐升。

为什么这么说？中国房地产市场起步比较晚，加上城市化进程也是在很短时间完成的，积累大量的刚性需求，一旦信贷政策放松，这部分需求就会加速释放；

另外，中国市场的跟风习惯比较严重，一旦市场有些风吹草东，非理性跟风买入的人就很多。

中期看土地。

这句话好理解，土地是制约中期供应的核心要素。

由于考虑生态环境、配套承载能力、建造成本、居住效率等因素，容积率不可能无限高，所以作为核心的土地供应就显得很重要了。

为什么深圳这些年房价上涨的这么猛，主要就是因为深圳的辖区面积很小，能够供开发的住宅增量用地很少，而存量用地的获取周期太长，在一定时期内制约的新增供应。

长期看人口。

最后一句话其实道出影响房地产市场最核心问题——人口，也就是需求面的东西。

说到底信贷政策可以调整，土地稀缺都是相对的，就算是深圳辖区小，可以去扩容、可以填海、可以去周边城市、可以提高容积率。

所以长期来看，影响房地产市场的核心因素一定是人口，房子得有人住，得有人要。

人口的流入，尤其是高素质人高，不仅带来的是住房的需求，同时也是改变产业结构，促进了经济增长，进而提高了购买力。

人口决定了需求，购买力决定了均衡价格的高度。

供需理论仍是房地产市场运行的核心规律

致使房价降价的几个原因

一、老龄化提前来到

60岁以上老人占比已高于15岁以下年青人的占比，新生儿数量创50年来的新低。人少了，住房的需求自然会减少。因此，房价也应该下跌。

二、城市化进程会放缓

2018年中国城镇人口占总人口比重为59.58%，已接近60%大关。没有进城的这一批人，虽然还有一部分存在进城的欲望。但是，在高房价面前也无能为力。还得等待公租房、共有产权房等，以保障大家住有所居。一大部分农村人终将在农村老去，这也间接提高了城镇化占比。

三、住房供求关系已经逆转，供大于求已经出现

根据最贵经济学家任泽平分析的结果，当前城市户均住房1.09套。这还没有计入各城市大量的小产权房和最近两年已销售而没有交给业主的房子。如果加入最近两年的房子数量，户均1.2套就有可能已超过了。

四、炒房团消失就是典型的证明

现在，大家到各个售楼部能看见炒房团的身影吗。没有了，真没了。不仅看不见，一年前的炒房人很多还被套住了。

五、居民买房的杠杆不可持续

银保监会主席郭树清也说，居民加杠杆过高，这样的杠杆水平不可能持续。债务与收入的杠杆率130%，接近于美国次贷危机前的水平。因此，房价也应该到了下跌的时间。

除了以上五个原因外，如果各位买房的有心人对比一下二手房挂牌的数据，就可以知道，当前二手房有价无市严重。一是想卖的业主是去年同期的两倍以上，二是挂牌开始对标周边新房价格，部分资金需求急一点的业主，低于市场价8折开始甩货。

当房价下跌开启时，时间不会是短暂的，此时此刻，保持耐心，捂紧口袋。

此外，央行也是一直坚持保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。度小满金融旗下信贷有钱花也是严格按照国家的规定，严禁借款违规用于购房、投资等，若您申请有钱花，请严格依照贷款用途管理规定使用贷款。

综编自房价大数据、知筑、聚富财经。

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