从您说的情况判断，应该是县城的门面房，我认为投资价值不大。

48平米的房子总价40万元，单价在8333元，这超过了县城住宅的平均价格，48平米的住宅也没有太大的经济价值，所以应该是门面房。

对于县城来说，流动人口少，电商冲击比较大，门店经营主要面向当地服务项目，可以经营的业务有限，因此门店升值空间不会很大。现在门店单价不足一万元，还算比较便宜，随着城市发展，门面房仍然有升值空间，但是升值速度估计不会很快。

按您的说法，现在每月租金1600-2000元，首付20万元，贷款28万元，按10年等额本息还款，利率利率4.9%的话，月供大约2956.17元，总利息74740.05元，这样，10年时间累计投入554740元。

考虑10年期间租金会有增长，平均每月按2000元计算，10年收益24万元，假设10年后房价升值到1.5万元每平方（这种预测比较激进，估计达不到这种程度），房价总值达到60万元，连同房租收益合计为84万元。

投资门店的的毛利率是（84-55.5）÷55.5=51%，平均每年大约5%左右，仅相当于银行理财的水平，投资收益率并不算高。

通过上述分析，可见投资并不是很合算，主要原因是租金太低，总价40万的房子，每月2000元租金，才相当于6%的利率，而贷款利率已经达到4.9%，其中的利差太低了。