但是在不成熟的资本市场,比如中国,有一个很重要的约束,就是可选择的资本品很少,另外资本国际流动受外汇管制很难,因此,房价的上涨实际上与利率的浮动关联并不大,而是与资金的供给规模有很大关系,另外就是与居民收入的承受力有关系,接下来就引出来第二个问题.

第二个问题要厘清的是房价为什么上涨.房价的上涨与购买力的居高有很大关系,另外与市场对投资需求的宽松有很大关系,房子供给少,而有购买力的人多自然会上涨.另外,如果对投资需求的买家资金供给宽松了,持有房子又没有什么成本,也会造成囤积,就减少了供给,自然也会涨.这个时候,利率所起作用不大.毕竟每年只有几个点,房租足以弥补,而升值空间很大,涨是必然的.那么就有第三个问题.

第三个问题是买房的目的是什么.明白目的才能说是不是合适时机.买房目的是上文说的,自住和投资,如果是自住,那么利率高低重要吗?这是刚需,利率高低不影响买卖.如果是投资,首要考虑的是升值空间多大,利率更不重要,往往利率下行的时候,恰恰是预期升值有限的时候.所以,最后一个问题出来了.

最后一个问题,未来是不是还要涨?这个问题看一下国际比价就知道了,中国一线城市房价已超越发达国家核心城市,投资性需求得到遏制.人口老龄化已经开始,房子供给也出现剩余.房产税始终是把剑,会加大持有成本,综合看,未来升值空间有限.所以,自住,可以买,利率低,投资,别买了,不如买国债.