加杠杆买房产

如何身无分文买下一套房？如何不掏首付买下一套房？如何资产裂变买下更多房？

其实原理无怪乎一个字――借，也就是我们常说的加杠杆买房产。若总结一下，基本就以下几种形式。

信用卡买房。信用卡实际上是一笔贷款授信，给你一笔钱可以随时使用，只要在每个账单日后的最后还款日前归还即可。于是有人利用这个特点代刷融资――二姨要充值一张美容卡49500元、表哥要给未婚妻买个珠宝48700元……那用你的信用卡代刷好了，二姨/表哥把钱给你，你手里就有了近10万的现金。

如果你的卡足够多、额度足够大、亲友又很给力，你是能由此融一笔钱的，若是七八十万的额度，融出三四十万是不成问题的，而这大概率可以在某个二线城市付个小户型的首付了。这种方法被称为信用卡空当接龙，你没有一分存款，可你却有首付款。

0首付买房。这种方法主要适用于二手房，也就是业内常说的高评高贷。交易价50万的房子，按照30%的首付应该是15万、贷款是35万。可如果把价格评估到70万呢？那贷款就是49万（70万×70%），而你的首付只需要1万，如果把房价再高评一些呢？相当于全是贷款，首付为0、甚至为负（也就是业内说的倒拿钱）。

你不用信用卡融资、不用六个钱包的积蓄、也没付一分钱的首付，可不就是0首付买下了一套房？

抵押贷买房。十年前你以50万的价格买了一套房，而今房价涨到了200万，如何资产裂变更多的房？抵押贷款出来再买房啊。

首先你要结清房贷的尾款，把房子变成全款房，再把房子抵押贷款出来――大概是140万左右（200万×70%贷款额），用140万的贷款还掉你解压房子的赎楼款，还能剩个100多万供你使用――而这个钱就可以成为你再买房的首付款，并由此房产裂变。

如何看待以上加杠杆买房产的方法呢？

有人看到以上方法拍手叫好，觉得终于找到了买房上车、�潘磕嫦�的黑科技；有人看到以上方法痛骂不止，觉得背负这么大的债务压力怎么睡得着觉、还让不让人活了？！

谁对谁错？没有对错！因为“你”是不一样的。

杠杆是好是坏？看“你”了：当杠杆匹配“你”的能力时，它就是天使；当杠杆超过“你”的能力时，它就是魔鬼。

上面加杠杆买房的方法是需要一定门槛的，就看这些条件是否满足。

收入高。债务高不怕、每月的还款金额大也不怕，只要你赚得多、月收入高就行。这是银行眼中的优质客户、巴不得你多借钱呢！政府再怎么去杠杆也去不到这类人的头上。可如果满足不了这个条件，还能操作吗？能啊。

现金流筹划强。杠杆绷得紧，就得维持杠杆不断裂。如何不断裂呢？得有现金流啊。上文的收入只是构成现金流的一个组成部分，虽然绝大多数人的现金流就是他的收入，但仍有例外――就是那些有一套信贷体系的人，银行、小贷、网贷、亲友的民间借贷……玩得很溜，总能让资金前后续接、流水不断。如果这条还不满足呢？看下一条了。

房价在上涨周期内。因为房价上涨，所以净资产上涨，也因此有了赚钱效应，结果是什么呢？你可以去银行贷款获得更多现金流、你可以从亲友那借来更多的钱、或者你直接卖出收益兑现。

财富升阶的路，从来都不温柔！

你需要有主观的判断能拿定主意，还得要有成败的概率思维，并要适当的冒险去博一些运气，并由此构造房产投资的资金闭环和收益闭环。

近一二十年，买房赚钱根源于以下因素，这也成了房产投资盈利的公开秘密。

大国崛起的红利。近四十年，我国海量的社会增量财富被创造出来，对应的就是大家都有了钱，之后才有钱去买房、去消费更高品质的住宅，这是基础。人们的钱越来越多，花在房产上的钱也就增多，对应的就是房价的上涨。

城市化的红利。近一二十年，大量的农村青年进城就学、就业、务工、生意，他们由此落户居住于城市、尤其是省会/区域中心城市，这带来了大量的住房需求，房产市场供不应求（一是建造房屋需要时间，二是城市有边界，即理论上城市面积会有一个上限），所以城市房价会快速上涨。

货币超发/贬值的红利。主权纯信用货币时代，货币的数量可以人为控制，并由此具有了印钱（其实就是多发放银行贷款）刺激经济的作用，结果就是钱越来越多、越来越毛，以前购买的商品其价格也就随着货币的增加而水涨船高，所以房价就越来越高了。

基于以上的前提条件，房产投资的盈利闭环就此形成：

先贷款负债买房（甚至首付款也是借的），房子到手后（二手房可立马出租/新房大概三年后出租）出租获得租金收益补充现金流，月供大于房租的差额部分用工资和融资（有了房就有了资产，更易获得银行的贷款）来填充，而因货币超发/货币贬值带动了物价的上涨――当然包括工资的上涨以及房租的上涨，可债务却是固定的、因此月供也是固定，慢慢的房租裹住、甚至超过月供，此时就没有了还贷压力，可房产也一直在涨啊――卖房就是兑现收益的时刻。

你首先得主观判断以上三个红利是否仍然存在，这会提高你赢钱的概率，之后得行动去碰一碰运气。但这些带有主观性、具有不确定性、附有运气的成份，基本是无法掌控的，但我们可以学习掌握更多的方法技巧获得参与的机会、增加博弈的时间、提高成功的概率。

所谓获得参与的机会，就类似于你得有机会上牌桌参与博弈，可以通过信用卡买房，但前提是你得有七八十万的额度啊，可如何获得较高的信用卡额度呢？这里面就有方法和技巧了。

所谓增加博弈的时间，就是要活得足够久、有更多的机会参与博弈，可以高评高贷0首付买房、也可以抵押贷款实现房产裂变，但你得有现金流支持啊，这样才能等到下一波楼市大涨周期的到来。

可以确定的是，监管的空白和系统的Bug会被逐渐堵上，监管/政策等也会经常变化，我们得及时获取这些信息并作出适时的应对措施，以提高成功的概率。