根据机构监测数据显示，2019年1月，全国35个城市首套房贷款平均利率为5.66%，较去年12月环比下降0.35个百分点，连续两月回落。首套房贷款利率的下降，最为受益莫过刚需购房者。以当前的利率水平，如果贷款利率能下调5%，100万的贷款，30年下来就能省下6—7万的利息。照理说，房贷利率下来了，房子应该是更好卖了才是，不过从过去一段时间的情况却有些意外。

根据另一机构18日发布的一份报告显示，全国受监测的40个典型城市中，1月份新建商品住宅成交面积环比下降了31%，同比下降14%，各线城市的成交面积环比都下降了30%以上。其中一线城市成交面积环比下降36%；二线城市成交面积环比下降30%；三四线城市成交面积环比下降30%。由此可见，房贷利率的下调在刺激买房需求上没有起到什么效果。

为什么房贷利率跌了，房子反倒卖不动了？

第一个原因，或许是刚需购房者越来越少了。一、二线城市由于房价太高，就算刚需较多，很多人也无力购买，而有能力购买又有购买意向的早就已经买了。至于三四线城市，作为人口流出地，本就没那么多刚需，而且随着棚改政策的调整，房子的刚性需求被进一步挤压。当然，现在三四线城市的房价也不低，即使是刚需也不一定能买得起。

从刚需购房者所属的人群来看，绝大多数应该属于80后和90后。80后已经全都步入30岁了，上了30岁都还没买房的，多半在短时期也不急着买了。而90后就算想买，也得看是否有能力。根据一项调查报告显示，已经工作的90后人均负债就达到了12万，连养自己都成问题，哪有能力去养一套房子？

第二个原因，就是现在买房人的观望情绪越来越浓。一般买房都有买涨不买跌的倾向，在房价上涨的时候，可能会担心房价还会继续涨，刚需买房的紧迫感较强，即使没钱，借钱也要买。如今房价虽然没怎么跌，但上涨的速度却明显放缓，也有一些城市的房价稍微跌了点。既然房价没有在涨了，除非被岳母娘逼问，买房的紧迫感也就没那么强了。对于刚需购房者来说，仅仅是房贷利率下降还不够，更希望的是房价也能跌一跌。而现在好不容易看到了房价下跌的希望，自然就想要再等一等。

至于投资性购房者，别说首套房贷款利率跟他们没什么关系，就算有关系也不会在这个时候出手，因为谁也不知道这个时候进去是不是高位接盘。即便有些城市的房价还在涨，但涨幅太小难以勾起他们的兴趣，更别说那些房价停涨甚至已经在下跌的城市了。