国内不管是存款还是贷款，都有央行设定的基准利率，各家银行可以根据情况在基准利率的基础上上浮或者下调。以三年期存款为例，基准利率是2.75%，多数银行在存款时可以上浮30%左右，只有大额存单才能上浮最高55%。
具体到房贷，属于五年期以上长期贷款，当前央行基准利率是4.90%，属于历史较低水平。在2015年基准利率调整之前房贷利率较高，五年期以上贷款利率高达6.14%，因此一些银行在发放贷款时有所下调，也就是我们所讲的折扣，最低七折，低至4.298%。到了今天，出于调控需要，加上基准利率偏低，因此大多是上浮。
2019年2月份全国首套房平均利率是5.63%，相当于基准利率上浮了14.9%。
对于贷款人来说，房贷是上浮还是折扣都会在贷款合同里注明，当然也有部分贷款是固定利率。如果是固定利率，不管将来央行基准利率如何调整，贷款利率都不变，等额本息的还款方式下每个月的还款金额也不会发生变化。如果是浮动利率，则会随着基准利率调整上浮或下降，在新利率执行的下一年度开始月还款金额发生变化。
说到贷款利息，则是与贷款金额、贷款利率、贷款时间、还款方式都有关系。
基本的道理非常简单：
1、贷款金额越少，利息越少；
2、贷款利率越低，利息越少；
3、贷款时间越短，利息越少；
4、多数情况下等额本金的还款方式比等额本息利息少；
贷款最常见的还款方式就是等额本息和等额本金两种。
等额本息的还款方式是按照利率算出所有利息，然后把本金和利息平均到全部贷款期限内，每月还款金额一样。这样的好处是月还款金额一致，可以根据收入情况衡量还款能力，缺点则是前期还的多数都是利息，要付出更多的利息。
等额本金的还款方式则是同样计算本金和利息，每月所还本金一样，随着利息减少，每个月重新计算总利息，相应利息也不断减少。好处是能省下部分利息，缺点则是前期还款金额高，还款压力大。
以贷款100万元，利率5.63%，20年为例，我们可以看到直观的结果：
等额本息的还款方式要比等额本金多出13万元的利息，但是还款第一个月时等额本金要还的金额又高出等额本息1900元。
对于收入较高的人群，贷款时选择等额本金是最合适的，如果每月还款占到了家庭收入的30%以上，就要重点考虑等额本息了。
减少贷款金额能够省利息，如果是等额本息的还款方式，因为前期还的多数都是利息，因此越早提前还款能够省下的利息越多。不管是等额本息还是等额本金，提前还款如果能够缩短年限，一般都比减少月还款额能省更多利息。
