P2P暴雷、股市暴跌，对于广大理财投资的朋友来说，最近的投资很艰难，就连收益最稳妥的楼市，都不再让人放心。
一.
截止10月份，全国已发生土地流拍800多宗，土地拍卖现场无人报价的戏码不断上演，累计流拍的建筑面积是去年同期数额的7倍。
遥想两年前，全国各城市地王频出，不断刷新面粉价格的新高度。
然而，当年的地王还没上市，土地市场就已经如此冰凉，楼市即将全面下跌的说法也甚嚣尘上。
有如此担忧也不是空穴来风，纵观近10年的中国楼市，2011-2012年百城住宅用地出现的流拍高峰，2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。
每次土地流拍的高峰之后，往往就是二手房的成交大跌，接着是新房的变相降价，楼市预期的全面逆转，最终导致房地产市场进入谷底。
2018的土地市场也是一轮楼市下跌的信号么？
首先，我们看看到底是哪些土地会流拍：
1、囤地较多的城市流拍更多，且大部分为位于内陆地区的北方城市，太原、天津、乌鲁木齐等；
2、位于城市远郊的偏僻地块更易流拍，市中心范围的地块依旧抢手；
3、体量较大项目更易预冷，小体量项目快周转较受青睐；
4、土地流拍更趋向土地出让条件严苛的城市，且不乏一二线城市。
二.
这次土地市场萧条一定程度上是因为政策缩紧，掐死了金融管道导致房企供血不足无法拿地。
中国楼市在2016年总计调控达50多次，2017年近110城调控250次。
而在2018年仅8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。
如此密集的政策出台，主要是因为此轮房价周期是中国房地产历史上时间最长幅度最大的。
除了政策的密度，最重要的还是调控政策形式的根本变化。
8月中旬，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调，综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序。
地方监管部门也没有松懈，湖北省住建厅会同相关部门约谈了武汉、黄石、十堰等10个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，制定房地产市场调控方案。
“问责约谈”才是调控政策的终极武器。
过去两个月，从七部委下文整治楼市乱象以来，至少有16个城市、9个省出了专项细则。
在调控的不断深化下，房企进行预期调整也就不足为奇了。
融资难、限价严，再加上政府为了城建等原因，在条件严苛的土地出让政策下，地价居高不下，这也在很大程度上，将房企的盈利空间压缩。
土地流拍确实反映了房企对未来房产市场走势的不乐观心态，对于未来房产上市交易价格持有更为保守的预期，也就在拿地的选择上更为挑剔。
三.
对于我们购房者来说，应该继续观望，等待楼市真正下跌再入手么？
拿南京为例，楼市遇冷确是不争的事实。
二手房方面，虽然整体价格还算坚挺，但成交量已经下滑，成交周期也在延长，越来越多的购房者开始观望，一些卖家已经开始接受更大的谈价空间。
反观新房市场则有所不同，几乎所有主城区范围的限价楼盘还是一房难求，每逢开盘，场面依旧非常火爆，尽管中签率非常低，但购房者还是趋之若鹜。
南京的情况，一定程度上反映了大部分同档城市的楼市现状：“老破小”鲜有问津，但主城区的限价新盘供不应求！
其实从10月份的拍地和地价变动情况来看，很多城市是涨多于跌，说明市场预期还是平中有升，现在就说楼市肯定大跌还为时过早，对于未来也不必过分悲观。
四.
具体如何出手，不同的购房人群有不同的方略。
1、刚需
积极摇号限价新房，这批楼盘已经越来越少，价格也在逐步放开，应及早下手。
如果目标区域已经没有新盘，也不要完全排斥二手房、准新房，毕竟对于刚需来说，还要考虑时间成本和租金等因素，尤其现在租房市场混乱，租金暴涨、甲醛房等问题众多。
2、投资购房
建议谨慎出手。
能摇到限价新房当然不要犹豫，热点城市甚至还有单利过百的神盘。
若买二手房，就要做好长持准备了。哪怕是学区房，短期内也不会有大的收益，毕竟2016前后的这一波暴涨，透支了太多未来空间。
以目前经济的整体情况来看，家庭理财的大笔资金投资，相比储蓄、创业、股票、基金、P2P等理财方式，房产仍然是第一选择。
3、置换
楼市冷滞期往往是置换的好时机，这次也不例外。
因为政府限价、政策保稳，卖房后不用过于担心房价暴涨带来的资金缩水，可以相对从容的选择新居。
当然，在没有具体目标和详细行动计划前，切忌盲目抛售。
因为置换所要考虑的情况比较复杂，最优情况就是卖了增值疲力的二手房，摇到潜力十足的限价新盘。
但摇不到限价房，B计划怎么执行，一定要提前想好，否则长期手握巨额资金，带着一家老小租房住，难免会陷入焦虑。
五.
我们即将迎来一轮楼市的冰封期，买房投资的逻辑都将发生变化，买到就是赚到的好时光已经结束。
而且这次冰封期不会只有一年半载，建议高杠杆买房者务必评估好现金流，多看少动，静待机会的到来。
