今天想和大家聊聊房地产。

先从几个消息说起：

1、最近北京某位大地主一次性卖 41 套房，低于市场价 20%-30%出售。

2、各地土地流拍现象频出，太原 8 块黄金地块流拍；厦门地价腰斩；土地流拍规模明显高于往年。

3、房产税或将加速落地。

4、房地产板块股票在今年 1 月大幅上涨近 50%后连续暴跌，目前相比高点已经接近腰斩，今年以来下跌 24.82%。

站在眼下这个时间点，许多人心中充满了疑问:房价拐点是否到来？ 现在到底能不能买房?

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一、要分析房价走势，先得了解：什么驱动了中国房价的持续上涨？概括起来，中国房价高增长的驱动因素主要有以下 4 个因素：

1、人口：我国人口高增长所产生的刚需及改善型需求。

2、收入：中国经济高增速到来了居民收入的高增长。2017 年城镇居民可支配收入已是 2000 年的 5.5 倍。

3、货币环境：货币供应量在过去的 17 年涨了 13.39 倍至 170 万亿规模。

4、政策环境：多数地方政府奉行土地财政，卖地是主要收入来源，土地供给由地方政府遥控，不断推升土地成本，导致房价不断上涨。

二、但是，过去房价的“推手”如今已经发生变化：

1、中国人口增长的高峰拐点已经来临，人口老龄化日趋严重。有相关媒体报道称，本世纪末中国人口可能面临不足 10 亿的人口危机问题。人口增长带来的住房刚需大大减弱。

2、居民可支配收入高速增长已成为过去时。从 2013 年开始居民可支配收入增速跌破两位数增速，进入个位数收入增速时代。

3、促进房地产投资性需求的宽松货币环境正逐渐改变。宽松的流动性、较低资金成本是推动近几年房价上涨的主要动力。而目前去杠杆已经成为市场主旋律，宽松货币环境已经不复存在。

同时，居民负债比率不断上升，已经接近 80%，这些负债主要用途就是买房。也就是说，居民通过贷款买房基本到达上限。

4、政策收紧。十九大报告中已经定调房地产市场调控的主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。在这一大的政策方针指引下，各地都采取了限购、限价措施，对房地产需求端影响已经愈发明显，投资性需求大幅减少。

今年 7 月《棱镜》的一篇文章讲到，连上海这样的一线城市卖出一套二手房都成了非常困难的事情，三线四城市流动性就更差了，因为需求端的政策压制实在太严苛。同时，货币化棚改这个对近两年房价上涨最大的助推器正在逐步退出，对房地产市场影响深远，这从该政策一推出房地产股票大跌也能得到印证。

在供给端保持相对稳定的情况下，需求端的萎缩会导致房价下跌压力。

三、一个很重要的问题：我国房市泡沫到底有多大？

衡量股票价值高低的指标是市盈率，而衡量房地产估值需要谈一个指标：租金回报率。租金回报率=一年得到手的租金 / 房屋总价，举个例子：

（2800 元 / 月 *12 月）/（10000 元 /㎡*90㎡）=3.73%。

在国际市场比较普遍的说法是：当大部分房子的年租金收益率低于 2%时，那么可以认为房地产整体存在比较大的泡沫。当大部分房子的年租金回报率低于 1%时，泡沫就相当严重了，可以毫不犹豫地卖出住房。

目前很多主要城市都已经进入“高估值”区域。

备注：房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比；房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值。

其中风险指数大于 80%的有北京、上海、厦门、深圳，而低于 45%的为成都、重庆等。

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