最近楼市不消停，这次躁动是因为房企偿债高峰期来了。
央妈都点名说了，部分房企负债率较高，偿债压力较大。
其实，房地产具有很强的金融属性，首先就表现在负债率上。
房地产的负债率一直很高，仅次于银行和非银金融，位居第三位。
数据看着很揪心，去年有136家上市房企的平均负债率达到79.1%。
到了今年一季度末，比去年还高上一点点，上升到了79.42%，这是2004年以来最高。
这个负债率有这么恐怖吗？对比一下，你就明白了。
比如，今年一季度末，万科的负债达到了10289.27亿元。
而各省会第一季度的GDP总量冠军——广州，是4954.02亿元。
也就是说，万科的负债是广州一个季度GDP的两倍还要多。
相当于广州人民工作半年才能还上万科的债，这样负债的房企还有好多......
二
现在房企很尴尬，本来可以慢慢赚钱还。
可房企自身的高负债性，导致过去几年欠了很多钱，还钱的日子近了。
这要从2014年底说起，那个时候央妈放宽了货币政策。
2015年第三季度至2016年第三季度，各个房企公司开始发债，以“3+2”年期限和“2+1”年期限为主。
也就是说，从现在开始到2021年，债券陆续到期，房企要还钱了。
那到底要还多少呢？这个数字有点吓人。
举个例子，光2016年这一年，房企发行债券总量就有8316亿元。
今年，房企到期债券有1528.15亿元，2021年到期债券有6325.14亿元。
这还没完，2017年，受内地发债收紧的影响，房企又发了很多海外债券。
如今，2018年海外债券到期偿还规模为427.88亿元，2019年规模为1225.96亿元。
房企现在忙着找新的融资，拿新钱还旧账。
融资渠道一般分为两种：体内融资和体外融资。
说简单点，卖房子的钱给企业花了就算体内融资，
剩下的，像发债，银行贷款，国外资本等就是体外融资。
体外融资，已经很不乐观了。
从大环境上看，金融去杠杆，防范金融风险。
监管上依然严格，禁止商业银行委托贷款、信托通道向房产输送资金。
房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务。
现在，货币偏紧，6月末，M2同比增速为8.0％，创下历史新低了。
房企从银行获得贷款的难度已经越来越大。
部分银行，只借给排名前20的开发商，房企拿到的贷款比以前下降了不少。
今年上半年，利用外资比例也下降了73.1%。
银行这块基本被堵死，国内外都行不通了。
房企发债也很困难，看下面的表格，已经有好多的房企中止了发债。
一句话：房企融资空间已经很小了，拿不到钱还债。
很多房企都坚持不住了，上市房企中弘股份、恒盛地产在今年爆发了债务违约。
华夏幸福遭到上交所18连问，紧接着天房集团的债务违约风险被踢爆。
三
那房企会不会降价卖房子，刚需族的春天是不是到了？
小编看来，就算房企债务很多，房价依然不会下跌，甚至还会继续上涨。
因为房企需要快速回笼资金，保障有现金流，来弥补到期的债务。
房企能不能挺住，就看房企能不能平衡好资金回流速度和还债时间的关系。
对大型房企来说，本身处理资金运转能力就强，加上银行贷款对大型房企还宽容些，问题不大。
下半年的雷主要会集中在中小房企，自身规模小，融资能力差，还不上钱的概率会更大。
可能会迎来一波债务违约潮，很多房子也会陆陆续续的烂尾。
敲个黑板，尽量别碰房企债券，买房要小心那些尚未交付的会烂尾。
别被坑了，付款不要全款，尤其是期房，走银行按揭能降低风险。
不要贪图便宜，先别比较价格，对比开发商背景，品牌知名度越大的越好。
