一

新一轮的楼市调控政策，正儿八经开始了。

昨天福建宁德调控楼市，给房价设置了涨停板，这样规定——

中心城区房价，每年涨幅要控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。

就在今天，云南大理也发布调控政策——

在市行政区范围内，实施新建商品房销售价格申报备案制度，禁止包销、团购等方式卖房。

现在为了调控楼市，地方政府奇招频出，限价限售的措施不断创新，也是醉了啊。

同时国家严查银行通道业务，非标资产进入楼市的路子已经被堵上，玩不转了。

这么理解吧，限制银行给房地产企业放贷，房企的借贷成本越来越高。

比如去年年底，融资成本大概有10%，到今年平均已经涨到15%。

特别是近来，房企的债务违约越来越多，资金压力很是紧张。

这就很要命了，因为房地产行业之所以有暴利可赚，主要是通过高杠杆运作。

具体逻辑是这样：房企只需要支付一小笔资金拍得土地，就可用这块土地做抵押，借到银行贷款。

然后再用贷来的钱建房子，当房子建到一半的时候，就可以领预售许可证，接下来就能卖期房了。

随后用买期房的收入还贷款，实现资金回笼，打通了整个资金链。

这个过程，地产商仅仅出的是卖地的钱，其他的投资都是银行贷款。

也就是说，地产商通过金融杠杆，用很少的本钱就干成了很大的事，赚钱是自然的事了。

二

目前，房企没有银行资金的流入，这个套路不好玩了。

要么捂盘惜售，等待楼市行情反转，不过当下可能性不大。

最大的可能就是用降价抛售，来回笼资金——

比如北京通州就率先出现了回调，导致出现不少已经上车的买房客，要求退房的闹剧。

其实长期来看，房价能上涨多厉害，是有央妈放水量的多少决定的。

拉出近20年的数据看看：

从1997年到2017年这20年，广义货币供应量（M2），从9.2万亿增长到167.7万亿。

增长为原来的18.3倍，算成平均年化收益是15.6%。

而这20年，一线城市的住房平均价格，大概涨幅为20倍，换算为年化收益是16.2%。

这样的巧合，并不是偶然啊。

如今在外围美联储加息、国内金融系统去杠杆的大环境下，央行再大放水可能性很低，大家还是别抱幻想了。

每次定向降准，也都是为了缓解流动性和支持实体经济，而且还会像防贼一样，防着资金流入楼市。

所以咯，当下的房地产，已经不算是好的投资标的了，当然刚需除外。

三

我觉得，未来股市的机会更好，赔率更高。

当下大盘2777点，即便继续下跌到2500点，也只有10%的幅度。

而且经过这半年来的跌跌不休，很多优质企业的估值，已经到了被低估的区间，可以试着买点了。

对于一般人来说，除了配置一些优质且低估的股票，最安全的途径是通过基金参与股市。

选择代表市场优质股的宽基指数，比如中证500、沪深300，坚持长期定投，未来大概率会有不错的收益。

回到开头的问题，楼市杠上股市，你站哪一队？

这一次，我站股市。

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