今天要讲一个忧桑的故事~

A筹备良久，计划在三线城市入手一套二手房，满打满算终于把购房存款（27万）凑足，首付三成，剩余一点钱作为中介费。

看房看了几个月后，终于找到一户合适的，然而快要签合同时，中介给他大概算了一笔账，瞬间懵了：

首期购房费用和原计划相差6万！为什么会超预算了？

其实看上表也不难解释，除了首付和中介费，买卖二手房还要支付各种杂七杂八的费用 ╮（╯＿╰）╭

我们来详细算一下：

一般购买二手房需要支付四巨头，分别是：契税、个税、增值税和中介费，其他的琐碎项目加起来就两千多些，不是个大问题，所以今天重点讲一下这四巨头——

注：以下所提到的税率会因各地而已。

1、契税

根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。计税条件如下：

2、个人所得税

有留意过二手房交易的朋友应该都知道，“满五唯一”是很多销售商打出的售房招牌，如下图

“满五”是指卖家房产购置满5年（“满2”则是购置满两年，可免增值税），“唯一”是指房子是卖家家庭唯一住房。

如果能同时满足“满五唯一”两个条件，就可以免征个人所得税和增值税。

像A，因为他挑选的房子没有满足这俩条件，因而要多交5.37W元！

而“满五唯一”任何一个条件都不满足的话，必须缴纳个人所得税，税率的计算是：差额×20%

这个差额就是指房屋总价-该房屋当时买入价格-转让过程中缴纳的税金-合理费用

如果想缴纳的个税尽可能的少，那就要让这个“合理费用”尽可能地多，比如装修费、已付的贷款利息等。

卖家只要不嫌麻烦，都请他尽可能地帮忙提供各项证明，以降低个税。

但有个大前提，卖家必须提供当初的购房凭证，如果资料不全，可以采用另一种方式纳税：

普通住房屋总价×1%，非普通住宅房屋总价×2%，比如A的方案就是按照这种方式。

3、增值税

从上面的二手房标签可以看到，“满2”也是一大卖点，因为满足这一条件，在增值税这块会有优惠，具体费率如下：

或许有朋友会感到奇怪，自己买房为什么要交个人所得税和增值税？

其实按照正规交易规则来说，这两项税费是由卖方负责的。但如果在卖方市场，业主根本不愁房子卖不出去，买方为了能买到房子，只好自掏腰包帮房主给这两份钱。

如果你能遇到一位好房主，愿意帮你省下这两巨头那就最好不过了。

4、中介费

各个地方不一样，一般是2%左右。

上面说的三巨头都是定量的，该交多少就多少，没得说，除非你和房主商量一个“阴阳合同”，这事比较敏感，为免封号，就不说了。

而中介费这一块的商量余地还是有的，但就比较考验买房者的交际能力了。

法定中介费是要由买卖双方共同承担的，但在卖方市场上，往往也是由买家一力承担。

有些朋友想绕过中介直接找房主，但这事需要耗费的时间和精力是很大的，而且还有风险。其实找中介也算是买房子的一个保险，可以的话还是建议大家找个大公司的中介吧。

5、其他费用

刚刚讲的是四巨头，但如果要细说的话，二手房交易的费用可以多达十来项——

交易手续费：3元/平米×面积，买卖双方都要付；

评估费：办理银行贷款的需要交纳评估费，一千左右，可跟评估机构协商；

贷款抵押登记费：100元；

公证费：300元左右；

贴花：5元/本；

产权登记费：80元/本；

公共维修基金：需要双方协商决定；

......

如果红本不在手的话，还要另外支付赎楼费，又或者首付很高（不止三成），得帮业主先还清贷款再过户，所以很麻烦，建议首选满五唯一红本在手的房子。

不过也有一些卖家仗着自己的房子“满五唯一”税费低，房价会相对高一些，在选房时我们要好好衡量一下。

综合来看，像A想买的那套房子，总价84万，不满两年，那在所有税费无法避免的情况下，满打满算还要准备6.5W元。

如果大家记不住上面说到的税率、交税条件什么的，完全没问题，在网上百度一个“买房税费计算器”，一键生成，简单的不要不要的~~

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