本文系专栏作者“力哥说理财”原创作品，仅代表作者个人观点，不代表官方立场，转载请联系作者授权。

最近不断有粉丝问我：徐闻房子能买吗？

力哥自认为地理学得还不错，但我只知道徐州，还真没听说过徐闻是什么鬼……

上网一查才知道，徐闻是湛江下面的一个小县城，位于雷州半岛最南端，对岸就是海口。

我在这儿

原来是因为4月22日以后，海南房子全部封杀不许炒了，于是秉承着“炒房溢出效应”原理，就有不少人打起了海峡对岸离海南最近的徐闻的主意……

谁叫徐闻是距离海南最近的城市。

但徐闻城市体量毕竟太小，于是还有不少人看上了更远的湛江，更远的北海，甚至和海南八竿子打不到一块儿的西双版纳……

看到这个消息，力哥内心是很崩溃的……

作为理财师，力哥不主张炒房，现在政府更是在拼命遏制炒房，如果要上纲上线，炒房行为会加大当地普通百姓买自住房的成本和难度，降低当地人的生活幸福感，道德上也站不住脚。

但炒房毕竟不是违法犯罪行为，所以上面这些都不是最重要的。

最重要的是啥？

是你不要傻乎乎地不把自己的钱当钱，听风就是雨，一股脑胡乱炒作啊！

房地产的溢出效应的确是世界各国普遍存在的。

比如因为留学移民需求强劲，过去几年温哥华房价持续飞涨，当地民怨四起，于是温哥华市区不得不限购加税，于是大温哥华地区的周边郊县房价开始上涨，这个逻辑是成立的。

温哥华

要炒房，炒大温哥华地区可以，但如果要去炒隔壁的阿尔伯塔省或曼尼托巴省的房子，那脑子肯定秀逗了。

再比如北京房子限购/买不起，就去买廊坊、北三县；上海房子限购/买不起，就去买嘉兴、昆山；深圳房子限购/买不起，就去买东莞、惠州，没毛病。

因为这些毗邻一线城市的二三线城市，未来一定会持续受益于一线城市的资本、产业、人才的溢出效应。

但海南是什么地方？

力哥曾写过两篇文章专门讲这个问题。

说难听点，海南就是个靠海吃海，急功近利，不思进取的阿斗。

海口永远不可能成为一线城市，就算在二线城市里也是偏弱的，现在是，将来也还是。

至于三亚，就是个彻彻底底的旅游城市，怎么可能产生溢出效应呢？难道游客会因为三亚房子限购，就跑去徐闻旅游吗？

那请问海南限购后，你去炒隔壁徐闻的房子，底层逻辑何在？

有人会说，现在大陆人对海南投资度假养老的需求那么强劲，每年过年琼州海峡的汽车轮渡都大排长龙，未来一定会建琼州海峡大桥，到时徐闻就成了大陆人开车去海南的必经之路，所以房价一定会涨。

然而琼州海峡又不是台湾海峡，雷州半岛到海口的最窄处只有20公里，建大桥完全没有技术难度，中国已建成的杭州湾跨海大桥和港珠澳跨海大桥都比在琼州海峡上建大桥难度更高，请问为啥一直不建呢？

网上有各种观点，什么怕打仗时成为战略攻击目标啊，会增加航运成本啊，万一和越南打仗，我们的航母无法通过琼州海峡啊，这里台风太多，地震太多，海底地质环境复杂啊……

全特么是扯淡！

海南台风多，广东浙江台风就少了？

怕大船无法通过，造隧道不就好了，或者把桥墩提高不就行了，珠江口航运那么繁忙，港珠澳大桥不一样造起来了？

至于什么怕被敌国打击，就更扯淡了，这又不是三峡大坝，一炸就会酿成巨大自然灾害，殃及长江中游上亿百姓生命安全。真要打仗了，中国沿海那么多巨型桥梁，也不差多炸你这一座啊？

所以归根到底就一个原因：不划算。

2008年建成通车的杭州湾大桥，运营10年，至今亏本，收回成本遥遥无期。

要知道，这座大桥连接的是中国最富庶的江南地区的两座最富裕的城市，上海和宁波。

至于今年刚通车的港珠澳大桥，更是给中央送给港澳的政治任务，形象工程，几千亿的投资额，不知道等到猴年马月才能收回来。

中国最重要的两大世界级城市群，长三角和珠三角的跨海大桥尚且要亏本，你说要在只有盖房炒房和旅游坑人这两大支柱产业的海南，和基本没啥存在感的雷州半岛之间造跨海大桥？

喂，醒醒，天亮了，别睡了。

千错万错，亏本生意没人做啊。

好，退一万步说，就算中央为了发展海南，不把纳税的人钱当钱，把琼州海峡大桥当成政治任务建起来了，又如何？

2015年，力哥就开始建议大家快买中山和南通的房子，尤其是靠近深中通道和沪通大桥的区域。

因为深中通道和沪通大桥，一边连接的是中国最有活力的一线城市深圳和上海（苏州），另一边连接的也不是鸟不拉稀的不毛之地。

深圳对岸是中山，周边还有珠海、江门，把深圳和经济同样不弱的珠三角西岸连接起来，这才是有价值的连接。

上海对岸是南通，背后还有泰州、扬州等其他苏中城市，还能进一步辐射整个苏北地区，这才是有价值的连接。

但海南是深圳上海吗？徐闻是中山南通吗？徐闻背后有什么广阔腹地吗？

由于中国现在钱太多，中国人赌性太重，大家一窝蜂去买徐闻房子，短时间内供不应求，徐闻房价自然是会大涨，但徐闻房价上涨完全是因为消息炒作，没有任何实质需求支撑，等这阵风过了，就很尴尬了。

徐闻不缺地，你手里的二手房到时找谁接盘呢？

但最近比徐闻更热的，是丹东，听说丹东房价这两周也大涨了。

因为昨天还剑拔弩张，巴不得马上和美国干起来的朝鲜，今天突然说要改革开放了……

很多人说，胖子啊，赶快开放中国人买房吧，平壤房价赶上首尔不是梦。

这当然是笑话。

然而真有人跑去丹东买房了。

理由很简单，朝鲜改革开放后，毗邻朝鲜的东北城市一定最先受益。

其中丹东直接对接朝鲜经济特区新义州，有现成铁路公路桥直连，而且丹东扼守鸭绿江入海口，陆路海路交通都是最便捷的， 所以朝鲜改革开放后，丹东一定是受益最大的中国城市，房价必涨。

这套逻辑乍一看挺像回事的，可实际上完全经不起推敲。

首先，2018年的朝鲜，是不是真要像1979年的中国那样真心实意搞改革开放， 现在还是未知数。

1979年的中国，太祖已逝，中国已经没有一个能Hold住全场，说一不二的大佬，需要中央领导集体一起商量，国家的大政方针就不太可能完全凭着一个人的性子，说变就变。

但今天的朝鲜依然是胖子一人说了算，他想怎样就怎样，他如果像小孩一样说话不算数，躺在地上撒泼打滚耍无赖，你能拿他怎么样？

这种一会哭，一会笑的情况，在朝鲜身上，我们见识的还少吗？

其次，就算胖子真心实意要搞改革开放，国际社会也不一定买账。

别忘了，朝鲜已是拥核国家，国际社会能否接受这一事实呢？

现在真的很难说。

国际社会，特别是美国对朝鲜的要求就是必须彻底弃核。

当年小布什把朝鲜和伊朗、伊拉克并称为“邪恶轴心”，没有核武护国的萨达姆直接给干掉了，美国给出的开战理由是萨达姆藏有“大规模杀伤性武器”，结果屁没找到，这特么就是赤果果的霸权主义。

朝鲜和伊朗一样，算是看明白了，哦，原来我没核武器，你美国只要哪天想搞我了，随时就能把我弄死啊。

当然，迫于经济制裁和国际社会压力，中间肯定会有反复，不会一条道走到黑，谈谈怼怼，怼怼谈谈。

只不过朝鲜比伊朗更厚黑，更无赖，一边拿国际援助，一边继续研发核武，最后还是成功把自己变成拥核国家。

过去十多年，朝鲜尝尽了核讹诈带来的好处，经过千辛万苦，如今总算铸成了尚方宝剑，要再自毁长城？

不存在的。

所以别看胖子和文在寅相谈甚欢，和特朗普也马上要会谈了，朝鲜的根本问题并没有解决。

朝鲜不弃核或假装弃核的情况下搞开放，只有韩国肯定还是会各种援助投资，毕竟是自家弟弟，被反复讹诈也没办法，这是命。

中美日就很难说了。

尤其对日本来说，如果国际社会最终还是默认了朝鲜拥核这一事实，那日本就会进一步向右翼倾斜，和平宪法必然会被突破，日本一定会努力谋求成为拥核国家。

但这是中韩绝对无法接受的。

结果反过来又会倒逼地区局势紧张。

所以国际社会很可能会继续给朝鲜压力。

最后胖子可能又会耍无赖，重新把国门关起来……

第三，退一万步说，就算胖子真心搞改革开放，国际社会最终默认了朝鲜拥核，或者朝鲜最终迫于压力弃核，总之一切顺利，朝鲜成功copy中国，谱写春天的故事，也不见得有多大的投资发财机会。

当年中国改革开放找的四块试验田是深圳、珠海、厦门和汕头。

因为方便对接比中国大陆更有钱更发达的地区。

深圳对接香港，珠海对接澳门，厦门对接台湾，汕头则是由于海外华侨中有大量潮汕人，可以借机鼓励华侨归国投资。

穷国要开放，借势上位，得借牛逼的势。

南边的韩国和北边的中国东北，哪边的势更容易借？

韩国是人均GDP已接近3万美元的标准发达国家。

而东北呢？大家都懂的……

所以改革开放后，朝鲜经济最先起来的一定是朝韩边境的开城和位于大同江入海口的平壤卫星城南浦，而非中朝边境的新义州。

首尔到板门店和开城工业区才30公里，开城就在汉江北岸，航运便捷，位置在朝鲜半岛正中间，是高丽时代（中国宋元时期）朝鲜古都，背后有相对广阔的平原腹地，发展起来后，能和大首尔都市圈连成一片。

请问丹东能和首尔比吗？

这是从朝鲜视角对外看的结果。

换个角度，从外国投资者视角看朝鲜，会发现更多问题。

朝鲜面积只有12万平方公里，比韩国大一点，但平原比韩国还少，尤其是东北部全是长白山脉伸向朝鲜半岛的支脉，开发起来并不容易。

朝鲜人口只有2000多万，相当于韩国的一半，这样的国土面积和人口体量，和中国完全不能比。

中国之所以能持续创造经济奇迹，很重要的原因是中国本身够大，有充足的国内市场，导致中国公司做任何产业，都能产生强大的规模效应，做大了之后，就很容易走出中国，走向世界。

这就是为什么中国的微信有机会统治全球，而韩国的Line和kakao却不可能。

更不要说，韩国压根不可能产生支付宝这样的公司。

对韩国公司来说，最苦恼的就是国内市场太狭小，什么产业都必须依靠海外市场，无数中国游客去韩国买买买，才能把韩国经济托起来。

这次我在泰国3C商场看到，泰国手机市场基本是华为、小米、vivo和oppo的天下，地铁里全是泰版李易峰的vivo广告，三星已被拉下神坛，和中国手机品牌相比，没啥优势了。

曼谷地铁站台

用了60年时间，好不容易把自己从鸟不拉稀的穷国变成发达国家的韩国尚且如此，地理环境和人口体量还不如韩国的朝鲜，就算现在开始改革开放，30年后，充其量也就是现在半个韩国的经济体量而已。

注意，那还是30年后的事，你炒丹东房子，能等30年？

最后，一旦国门开放，社会上出现明显的贫富差距，腐败问题加剧，各种思潮统统进入朝鲜，睁眼看到世界真相的老百姓难免会产生不满情绪，胖子是否还能Hold住这个国家，没人知道。

别忘了，我们改革开放10年后发生的事。

我们是有惊无险，安然过关了， 胖子就难说了。

所以对于朝鲜宣称的改革开放，目前看，风险要比机遇更大。

真的，炒房也是一门技术活，不懂别瞎炒啊。